Tutti i segreti per richiedere la sanatoria edilizia.

La sanatoria edilizia di un immobile è il modo per poter regolarizzare le difformità dello stato di fatto rispetto a quanto autorizzato.

Devi sapere che ci sono diverse procedure che dipendono dal tipo di abuso realizzato.

Se anche tu hai una casa dove lo stato di fatto ha delle difformità rispetto a quanto autorizzato dai permessi comunali

e ti stai chiedendo come devi fare per sistemare il tutto e poter procedere alla vendita allora continua nella lettura

Qui di seguito ti spiegherò:

• cosa è la sanatoria edilizia e che differenza c’è con il condono,

• quali sono i tipi di sanatoria edilizia

• che valutazioni occorre fare per poter procedere

• quali sono i documenti necessari

Bene ! cominciamo.

La prima cosa che devi sapere è che non tutti gli abusi edilizi sono sanabili ed in tal caso l’unica soluzione è ripristinare lo stato autorizzato o, nei casi in cui è possibile, procedere con la fiscalizzazione

La fiscalizzazione è una procedura con cui a fronte del pagamento di una multa salata si può mantenere

lo stato di fatto ma senza effettivamente sanare l’immobile e senza poterlo dichiarare conforme.

Per non rischiare brutte sorprese è molto importante verificare la conformità urbanistica prima di mettere in vendita l’immobile

se vuoi approfondire l’argomento puoi cliccare questo link che ti porta al mio articolo sulla conformità urbanistica

Prima di procedere occorre che tu conosca alcuni aspetti fondamentali per capire la procedura

1. Il condono e la sanatoria edilizia sono due procedure diverse

Il condono è un atto straordinario limitato nel tempo che permette di legittimare illeciti edilizi compiuti in determinati periodo di tempo che potrebbero non essere sanabili con la normale procedua di sanatoria

perchè in contrasto con le norme urbanistiche (potrebbero per esempio autorizzare ampliamenti di fabbricati oltre i limiti autorizzati dal piano regolatore generale)

In Italia ci sono stati tre condoni, nel 1985 , nel 1994 e nel 2003

La sanatoria edilizia è un procedimento che autorizza, con il pagamento di una sanzione, solo le opere che sono realizzabili e per le quali non è stata presentata la regolare richiesta.

Attenzione però che occorre dimostrare che la realizzazione di tali opere non deve violare sia la disciplina urbanistica vigente che quella vigente al momento della loro edificazione

2. Il presupposto della sanatoria edilizia è la verifica della doppia conformità

Le opere sanabili sono solo quelle che rispettano il principio della doppia conformità

Significa che deve essere possibile realizzarle sia nel momento in cui sono state fatte che nel momento in cui è presentata la richiesta di sanatoria

Per chiarire meglio questo concetto ti racconto di un fatto che mi è capitato.

Una casa situata nel centro storico di un paese aveva un balconcino di 2,00 m di lunghezza e 1,00m di profondità.

Dall’esame delle pratiche edilizie ho scoperto che non era mai stata rilsciata la concessione edilizia per tale opera

poichè il comune aveva chiesto un’integrazione che non è mai stata presentata e la pratica si è arenata.

Di conseguenza tale manufatto era abusivo e non è stato possibile ottenere la sanatoria del terrazzino perchè manca la doppia conformità

Al momento della realizzazione del balcone era possibile ottenere il permesso di costruzione (infatti se avessero presentato l’integrazione richiesta la licenza edilizia sarebbe stata rlasciata)

mentre le attuali norme tecniche comunali non prevedono la possibilità di realizzarlo nella zona urbanistica in cui è compreso l’immobile

Così purtroppo l’unica soluzione è stata a sua demolizione

3. I tipi di procedura possono essere diversi a seconda del tipo di abuso edilizio

Possono essere di diverso tipo a seconda della tipologia di abuso e sono:

la CILA ad opere eseguite, la SCIA in sanatoria, il ermesso di Costruire in sanatoria o Accertamento di coformità

4.La presenza di vincoli sovracomunali tipo quelli paesaggistici possono limitare la possibilità di sanatoria oppure possono comportare dei tempi molto lunghi per il suo ottenimento

Ora ti descriverò quali è a mio avviso la miglior procedura da seguire per predisporre la sanatoria edilizia di un immobile.

Il primo passo è quello di effettuare un accurato rilievo .

Si tratta di misurare tutto l’appartamento oltre ai muri principali anche la posizione delle finestre e delle porte,

le dimensioni dei balconi , la presenza di canne fumarie o pilastri

ed anche le altezze interne, le misure delle facciate ed annotate le finiture utilizzate.

Se l’intervento riguarda una villa o un appartamento con giardino allora rileva anche questo

Deve essere effettuato nel miglior modo possibile poichè sarà l’ultima rappresentazione grafica del nostro immobile,

quella legata alla sanatoria e ci si aspetta che sia perfetta senza errori.

Sarebbe una vera scocciatura dover procedere a una sanatoria della sanatoria a causa di errori nel rilievo e ti assicuro che ogni tanto mi succede di trovare queste situazioni

In generale si disegnano sempre le piante che devono essere quotate, mentre prospetti e sezioni non sono richiesti in alcuni casi

Il passo successivo consiste nel verificare che lo stato di fatto rispetti i requisiti igienico sanitari del Regolamento Locale di Igiene e le norme del Regolamento Edilizio Comunale come per esempio le metrature minime per i locali, i rapporti aeroilluminanti, la presenza del foro di aerazione in cucina, …

Se in tale fase ci fossero delle criticità allora occorre verificare quali siano e trovare la soluzione per risolverle prima di presentare la pratica

Mentre nel caso in cui le verifiche fossero tutte posisitive allora si potrà procedere con il disegno dello stato autorizzato

facendo un elaborato che riporti tutte le modifiche autorizzate nel tempo

importante poi preparare una o più tavole che rappresentino chiaramente le difformità differenziando con i colori

in rosso sono colorate le parti non autorizzate e realizzate ed in giallo quelle autorizzate ma non fatte

Questa tavola ( di solito chiamata “dei gialli e rossi” oppure tavola tecnica o sovrapposizione ) rappresenta le piante ed anche prospetti e sezioni se richiesti

Pronti tutti i disegni occorre fare una relazione tecnica illustrativa che descriva l’immobile oggetto della sanatoria, le opere difformi e la motivazione della loro sanabilità

Poi se ci fossero degli aumenti di superfici coperte o volumetria occorre verificare che rientrino nella tolleranza di legge che è il 2%

oppure che sono realizzabili perchè il lotto ha della possibilità di ampliamento volumetrico

Si allegano anche i PDF delle prededenti autorizzazioni o concessioni edilizie,

un documento che inquadri da un punto di vista territoriale l’immobile e le fotografie dello stato di fatto

Altri documenti da preparare sono :

• copia dell’atto di proprietà ,

• copia dei documenti personali dei proprietari,

• le schede catastali,

• eventuali conteggi degli oneri che dovranno essere corriposti

Dopo aver preparato tutta la documentazione si potrà procedere con la presentazione che potrà essere effettuata da un tecnico abilitato

Quali sono I tipi di procedura di sanatoria edilizia?

Sono di tre tipi a seconda del tipo di abuso realizzato

1 CILA ad opere eseguite

Se le modifiche sono solo interne e non incidono su aspetti urbanistici, nè sulle facciate o su parti strutturali allora si presenta una CILA ad opere eseguite ( o CILA in sanatoria)

Un esempio di opere sanabili con la CILA può essere lo spostamento di una porta realizzata su un muro non strutturale,

o una diversa distribuzione degli spazi interni, o la demolizione di un tavolato

La CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) è una pratica edilizia che rappresenta i lavori realizzati ed è asseverata da un tecnico abilitato.

Alla presentazione occorre pagare una multa di 1000,00€ oltre ai diritti di segreteria comunali ed allegare le schede catastali aggiornate

2 SCIA in sanatoria

La SCIA in sanatoria è prevista dall’art 37 del DPR 380/01 e permette di sanare le opere di manutenzione straordinaria

che riguardano parti strutturali o facciate, interventi di ristrutturazione edilizia e varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici .

Per esempio le finestre di una casa che sono in posizione diversa rispetto alle concessioni edilizia e manca la variante finale

La SCIA prevede il pagamento di una sanzione amministrativa che varia da un minimo di 516,00€ ad un massimo di 5160,00€

3 Permesso di Costruire in Sanatoria

Il Permesso di Costruire in sanatoria è previsto dall’art 36 del DPR 380/01 e permette di sanare le opere realizzate

in assenza di Permesso di Costruire o in difformità da esso

Un esempio: una villetta costruita più grande rispetto al progetto approvato e il costruttore non ha presentato la domanda di variante finale.

Se la superficie del terreno su cui srge ha una volumetria residua allora sarà possibile richiedere ed ottenere il PdC in sanatoria pagando il doppio degli oneri di urbanizazione e la quota del costo di costruzione

Ci sono alcune domande che sicuramente ti starai facendo

Chi paga la sanatoria edilizia? E quanto può costare?

Il venditore garantisce in sede di rogito la conformità edilizia e catastale dell’immobile per tale motivo compete a lui

In alcuni casi quando le difformità sono di poco conto (per esempio una spalletta di muro demolita)

conviene ripristinare lo stato legittimo perchè i costi sono inferiori

In alcuni casi ho visto degli acquirenti e dei venditori accordarsi sul fatto che ci fossero delle difformità e che non venivano sanate.

A mio parere , tranne poche eccezioni, è una pratica rischiosa poichè chi compra potrebbe trovarsi nella situazione di non poter successivamente sanare gli abusi ed il valore dell’immobile diminuirebbe sicuramente.

Visto il mercato immobiliare odierno e le frequenti occasioni in cui è richiesta la conformità edilizia a mio avviso il maggior valore e facilità di vendita di un immobile certificato in regola compensa abbondantemente i costi sostenuti per la sanatoria, oltre a garantire sonni tranquilli a chi vende ed chi compra

A tal proprosito i costi sono composti da:

• progetto del tecnico
• IVA
• sanzioni e diritti comunali

Non esiste un tariffario standard per le sanatorie poichè alcune potrebbero essere semplicissime , ed in tal caso il principale costo è quello del tempo del professionista che deve fare rilievi e relazioni (maggiore è la superficie dell’immobile e maggiore è il tempo necessario) mantre altre possono essere estremamente complicate.

In questo caso bisogna fae uno studio approfondito della situazione e della normativa per trovare una soluzione per mantenere lo stato realizzato

In alcuni casi è necessario il parere di un avvocato specializzato in diritto amministrativo per poter procedere in sicurezza.

La sanzione, in generale se non ci sono norme diverse previste dalle delibere dei singoli Comuni, varia da un minimo di 516,00€ a diverse migliaia di euro per casi di aumenti di superfici e/o volumi

Perchè fare la sanatoria edilizia ?

A mio avviso è da fare come primo motivo per una forma di correttezza morale nei confronti dell’acquirente e in secondo luogo perchè è un vizio che molto facilmente verrebbe alla luce dopo l’acquisto e che genera molto spesso dei contenziosi civili che portano a spendere molti più soldi rispetto alla sola sanatoria edilizia

Insomma se hai scoperto che ci sono delle difformità e vuoi dormire sonni tranquilli allora devi fare la sanatoria prima del rogito

Meglio fare subito la sanatoria edilizia o aspettare l’eventuale contenzioso?

Se non fai le verifiche di conformità o se le hai fatte ed hai scoperto delle difformità e non fai nulla allora devi sapere che la possibilità che il tuo acquirente le scopra e ti faccia causa sono piuttosto alte.

Te lo dico per esperienza perchè spesso mi chiamano per delle consulenze relative a questo fatto.

Quando un acquirente scopre che la sua nuova casa ha delle problematiche di tipo urbanistico, anche a distanza di anni, spesso si affida a un avvocato e chiama in causa il venditore affinchè intervenga per sanarle

Tutto ciò fa aumentare le spese in modo esponenziale perchè oltre a quelle della pratica edilizia e delle sanzioni si aggiungono anche quelle del legale oltre ad eventuali danni

Pensa se poi si dovesse scoprire che le difformità non sono sanabili, allora sì che la situaizone si complicherebbe di tanto perchè entra in gioco la possibilità di un annullamento del rogito con tutte le conseguenze del caso.

Ti starai chiedendo come fare a tutelarsi?

Innanzi tutto facendo fare una verifica di conformità urbanistica ed affidandoti a professionisti specializzati, non tutti i geometri/ingegneri/architetti fanno verifiche di conformità urbanistica e le norme del settore oltre ad essere piuttosto complicate sono sempre in continua evoluzione

Un tecnico non sul pezzo potrebbe farti perdere dei soldi o non notare degli aspetti importanti

Un modo per evitare problematiche future è poi quello di incaricare un tecnico di redigere per te un a Relazione Tecnica Integrata

Un documento con cui un professionista abilitati, dopo aver fatto tutti gli accertamenti necessari, dichiara sotto la sua personale responsabilità la conformità urbanistica e catastale.

La Relazione Tecnica Integrata, obbligatoria in caso di compravendita in alcune regioni come l’Emilia Romagna e la Toscana, presenta questi vantaggi:

• aumenta il valore percepito dell’immobile
• garantisce la sua commerciabilità ed evita problematiche in sede notarile
• fa da scudo alle responsabilità del venditore

Ora hai tutte le informazioni necessarie per poter procedere con l’affidamento della sanatoria della tua casa a un professionista qualificato e se vorrai maggiori informazioni puoi contattarci premendo il pulsante sottostante.