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Rogito senza conformità urbanistica: rischi e soluzioni per agenzia immobiliare


Se sei un’agenzia immobiliare, sicuramente conosci l’importanza della necessità di verificare la conformità urbanistica in ogni transazione immobiliare.

Questo tipo di controllo fino a qualche anno fa era poco considerato ed era effettuato solo qualche professionista

da qualche tempo a questa parte ci si è resi conto della sua importanza per evitare problemi, clienti scontenti e contenziosi in tribunale .

Tuttavia, ci sono situazioni in cui potresti trovarti di fronte a un rogito senza conformità urbanistica, con tutte le implicazioni legali e pratiche che comporta.

Cosa significa un rogito senza conformità urbanistica?

Un rogito senza conformità urbanistica si verifica quando viene stipulato un atto di compravendita per un immobile che non rispetta le normative urbanistiche. Questo può accadere per diversi motivi:

  • la mancanza delle autorizzazioni edilizie necessarie
  • violazioni del piano regolatore o delle norme edilizie
  • cambiamenti non autorizzati alla struttura dell’immobile

Quali sono le conseguenze legali di un rogito senza conformità urbanistica

Le conseguenze legali di un rogito senza conformità urbanistica possono essere gravi e costose.

Il compratore, nei casi più semplici, potrebbe trovarsi a dover affrontare i costi della presentazione di una richiesta di sanatoria con il pagamento di sanzioni,

ma potrebbe anche essere soggetto, in caso di difformità insanabili, a ordinanze di demolizione o ripristino, o addirittura alla perdita dell’immobile.

Come potrai ben capire, in tali situazioni i tuoi clienti ( sia l’acquirente che il venditore) saranno insoddisfatti e tenderanno ad addossare la colpa di tale situazione all’agente immobiliare che non li ha seguiti e consigliati adeguatamente

Sempre più spesso ci sono agenzie immobiliari soggette a richieste di indennizzo e restituzione della provvigione da parte dei clienti insoddisfatti.

Ultimamente si sente parlare di sentenze del Tribunale che hanno obbligato i mediatori a restituire le provvigioni perchè non hanno informato adegutamente il proponente acquirente delle difformità edilizie ( anche se il proprietario era intenzionato a sanarle)

Come evitare problemi di conformità urbanistica prima del rogito

La risposta, come potrai ben immaginare, è piuttosto semplice: fare le dovute verifiche della documentazione urbanistica con un accesso atti.

È essenziale coinvolgere professionisti qualificati, come architetti o geometri, per condurre una valutazione approfondita della conformità urbanistica prima di procedere con la transazione.

consiglio

Il fai da te è assolutamente da evitare

A questo proposito ti consiglio il mio articolo Accesso agli atti: attento a non sbagliare

Conosco alcune agenti immobiliari che per non far spendere i soldi ai loro potenziali venditori effettuano loro stessi l’accesso atti in Comune e le successive verifiche sul posto.

E’ una prassi che ti sconsiglio vivamente per i seguenti motivi:

Competenza:

fare un accesso atti sembra banale. Recuperi i documenti in Comune, li scansioni e poi fai la verifica sul posto. Se ci sono delle difformità occorre una sanatoria se tutto è conforme non occorre nulla.

Ci sono però molti aspetti legati alle validità delle pratiche edilizie di cui potresti non essere a conoscenza e che ti potrebbero condurre in errore facendoti ritenere corretta una situazione che invece non è stata autorizzata.

Lo sapevi, per esempio, che le DIA potrebbero avere delle lettere sospensive da parte del Comune con delle richieste di integrazione e che se tali richieste non sono state soddisfatte la pratica non è valida?

ti faccio un altra domanda: se trovi un avviso di rilascio di concessione edilizia per la quale non sono stai pagati gli oneri. Il provvedimento è valido oppure no? Sembrerà strano ma il titolo è valido.

Le cause di decadenza di una concessione edilizia ( o di un permesso di costruire) sono la mancata comunicazione di inizio e fine lavori nei termini previsti dalla Legge

Responsabilità:

perchè andare a prendersi una responsabilità così grande a fronte di un lavoro che sicuramente non ti sarà pagato ? E se poi ci saranno problemi i clienti se la prenderanno con te

Professionalità:

affidarsi a professionisti qualificati per condurre accessi atti dimostra professionalità e impegno nei confronti dei clienti.

Collaborare con tecnici esperti nella valutazione della conformità urbanistica può garantire una maggiore sicurezza e trasparenza nelle transazioni immobiliari.

Ormai quasi tutti gli acquirenti vogliono essere rassicurati su questo aspetto e se mostrerai loro i essere a conoscenza della problematica

della verifica della conformità urbanistica li tranquillizzerai e precederanno con l’acquisto più sereni e sicuri di essere in buone mani

E quale è il ruolo del notaio nel rogito senza conformità urbanistica?

Il notaio ha il compito di garantire la validità legale dell’atto di compravendita, ma non è responsabile della verifica della conformità urbanistica dell’immobile. Tuttavia, il notaio ha il dovere di informare le parti coinvolte sui rischi potenziali legati alla mancanza di conformità urbanistica

e potrebbe richiedere una dichiarazione di conformità da parte del venditore.

È importante che le agenzie immobiliari collaborino strettamente con il notaio e

forniscano tutte le informazioni pertinenti per garantire una transazione trasparente e conforme alla legge.

Casi studio di rogiti senza conformità urbanistica

In questi ultimi tempi spesso sono emersi casi di rogiti senza conformità urbanistica e le conseguenze non sono mai state piacevoli

Una volta mi chiama una mia cliente perhè si è accorta che il box che ha acquistato con l’abitazione non era stato autorizzato così come era .

Il progetto non prevedeva delle finestre ed il soppalco interno .

Fortunatamente abbiamo potuto procedere con una sanatoria che sistemasse il tutto ed i suo venditore, interpellato dalla stessa, è intervenuto pagando in toto tutte le spese.

In un altro caso la situazione è stata meno fortunata.

La proprietà ha fatto un compromesso per la vendita del suo appartamento su due livelli ( appartamento oltre sottotetto non abitabile) ed ha incassato 50.000 € con cui ha estinto il mutuo residuo ma prima del rogito sono emerse delle difformità non sanabili.

Il rogito non è mai stato stipulato ed ha dovuto così restituire il doppio dell caparra, oltre a dover riaccendere il mutuo ( ed a tasso più elevato)

Ci sono molti altri casi “intermedi” dove per fortuna è stato possibilie trovare una soluzione, ma il venditore si è sempre trovato a dover pagare per la regolarizzazione.

Le alternative al rogito senza conformità urbanistica

In caso di un immobile senza conformità urbanistica, ci sono alternative legali e pratiche che le agenzie immobiliari possono considerare?

Se la difformità non fosse sostanziale si potrebbe considerare una riduzione del prezzo di vendita per coprire eventuali costi di regolarizzazione, con l’introduzione di una clausola di salvaguardia nel contratto di compra vendita.

Questa procedura, fattibile sulla carta, comporta una serie di considerazioni e conseguenze:

  • la dichiarazione in un rogito che si sta compravendendo un immobile senza conformità urbanistica equivale ad un’auto denuncia dell’abuso edilizio e non ho mai trovato un notaio che accossentisse a ciò
  • la scheda catastale deve essere comunque conforme

Credo che seguire questa strada non sia conveniente per entrambe le parti:

  • Chi vende si trova a dover fare un bello sconto sul prezzo con il rischio che in un futuro, in caso di eventuali complicazioni nell’ottenere la sanatoria, l’acquirente faccia azioni legali per ottenere ulteriori indennizi
  • Chi acquista si compra un immobile con problema con tutte le conseguenze del caso

La miglior soluzione è quella di procedere con una verifica della conformità urbanistica e con la regolarizzazione di eventuali difformità.


In conclusione, un rogito senza conformità urbanistica rappresenta un rischio significativo per le agenzie immobiliari e i loro clienti.

È fondamentale fare la dovuta diligenza nella verifica della conformità urbanistica prima di procedere con qualsiasi transazione immobiliare, al fine di evitare contenziosi legali e richieste di risarcimento danno con restituzone delle provvigioni.

ed è importante collaborare con professionisti qualificati perchè la poca professionalità in questo settore può portare a danni economici rilevanti

alle tue vendite

Alle tue vendite !!

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