La conformità urbanistica o conformità edilizia è una caratteristica necessaria per tutti gli immobili oggetto di compravendita.

Ma prima di tutto, cos’è la conformità urbanistica?

Detto in parole semplici: la conformità urbanistica si ottiene quando lo stato di fatto (ad esempio, la disposizione dei muri e le altezze degli ambienti di un immobile) è corrispondente al titolo edilizio concesso o autorizzato dal Comune (ad esempio: la licenza edilizia, il permesso di costruire, ecc.).

Negli ultimi anni la normativa sulla compravendita degli immobili è diventata molto complessa.

In questa pagina scoprirai tutti i dettagli riguardo la conformità urbanistica per la compravendita di un immobile.

Perché fare la conformità urbanistica

In questo video scoprirai perché la conformità urbanistica è necessaria per vendere un immobile se non vuoi incorrere in grossi rischi per il tuo portafoglio o in possibili future cause da parte del tuo acquirente.

Negli ultimi tempi le normative sulle compravendite immobiliari sono diventate molto stringenti ed i controlli più approfonditi.

Come faccio a sapere queste cose? Se ancora non mi conosci mi presento

Mi chiamo Federica Sani e faccio l’architetto.

A differenza dei miei colleghi che si occupano di un po’ di tutto (dalla progettazione di una casa o negozio facendo anche qualche perizia) io faccio solo verifiche urbanistiche e catastali e, quando necessario, mi occupo delle sanatorie.

Non seguo altri tipi di progetto, per cui conosco approfonditamente tutte le norme che regolano il settore della compravendita immobiliare.

Inoltre conosco bene il campo immobiliare perché per anni ho avuto una quota in un’agenzia.

Quindi so esattamente quali documenti servono per rogitare una casa, quali tempistiche occorrono per le perizie e cosa vogliono i periti delle banche. 

Collaboro solo con le migliori agenzie immobiliari presenti sul territorio, quelle che sono più preparate, serie ed attente alle esigenze dei clienti.  

Ho preparato questi video per te che rispondono ai dubbi e alle domande che tutti si fanno sulla conformità urbanistica

• Ti spiegherò perchè occorre verificare la conformità urbanistica e che rischi si corrono a non farlo
• ti farò qualche esempio pratico  e ti parlerò di casi realmente accaduti a clienti che stavano vendendo casa  
• ti dirò come risolvere il problema e ti parlerò del metodo Rogito Subito
• e risponderò alle domande sulla conformità urbanistica che tutti mi fanno e che sicuramente potresti farti anche tu

Conformità urbanistica: quali rischi corri?

In questo video ti parlerò della conformità urbanistica e del motivo per cui occorre verificarla e dei rischi che corri se non lo fai quando vendi un immobile

Lo farò con l’aiuto di un esempio raccontandoti di Iski, il mio Fox, che è morta e, ora, che sto pensando a un nuovo cucciolo lo prenderò da un allevatore che mi garantisce un cane che oltre che vaccinato è anche libero da possibili malattie fututre grazie a dei test genetici che ha fatto.

Ecco anche tu quando venderai la tua casa dovrai avere lo stesso atteggiamento dell’allevatore.

Dovrai garantire non solo per la salute del tuo immobile nell’immediato (buono stato, nessun vizio, nessuna ipoteca…) ma anche nel futuro.

Ovvero nessun problema relativo alla conformità urbanistica.

Fino a qualche tempo fa quando vendevi o compravi un’immobile ti preoccupavi ai un sacco di altri aspetti come il fatto che non avesse trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, ipoteche e che le tasse fossero state sempre pagate (tutti controlli che faceva il notaio) mentre la conformità urbanistica era considerata una garanzia di serie B.

Tutti la garantivano e nessuno controllava.

Così adesso ci sono un sacco di immobili “ammalati” . Alcuni gravi altri, altri un po’ meno, qualcuno per fortuna sano.

Il problema è che tali malattie sono contagiose perché vanno a infettare tutte le altre pratiche che hai fatto sia prima che dopo la vendita.

La conseguenza della vendita di un immobile gravemente ammalato è la nullità del rogito. 

Significa che il giudice ti obbligherà a restituire tutti i soldi più:

• le spese del notaio
• le spese di agenzia
• più eventuali danni

Nei casi più lievi invece rischi che chi ha comprato, anche anni dopo, ti chieda i danni o il pagamento della sanatoria.

Sempre che questa sia possibile.

E ora che tocca a te vendere casa  ti consiglio di fare la verifica della conformità urbanistica per evitare spiacevoli sorprese e di affidarti a degli specialisti

Caso studio “La Villetta Maledetta”

In questo video ti parlerò di un caso che mi è accaduto qualche tempo fa.

E’ interessante perchè fa capire l’importanza di verificare la conformità urbanistica quando andiamo a vendere un immobile a prescindere dalla sua età

Il caso riguarda una villetta costruita nei primi anni 2000.

La casa è stata messa in vendita senza effettuare alcuna verifica urbanistica perchè l’agente immobiliare, visto che l’immobile era abbastanza nuovo, si è fidato di quanto dichiarato nel rogito notarile.

Questo perché nel documento veniva indicato anche il rilascio dell’abitabilità!

Al compromesso i proprietari hanno incassato un buon acconto che hanno utilizzato per saldare il mutuo con la banca e contavano di andare a rogito in breve tempo.

Senonché da un sopralluogo è emersa la presenza di un muro in cantina che non era disegnato sulla scheda catastale.

Si pensava di risolvere il tutto con una semplice CILA ( che è un tipo di pratica edilizia) ed aggiornando poi la scheda catastale

Ma dall’accesso agli atti è risultato che i locali nella mansarda erano più alti di 20cm rispetto a quanto autorizzato!

Siccome ottenere la sanatoria è un problema di difficile soluzione l’acquirente aveva fretta la vendita è saltata.

I proprietari hanno dovuto restituire il doppio della caparra (e non erano pochi soldi!) e ora stanno rivalendosi sui loro venditori per ottenere un risarcimento dei danni.

Come puoi vedere…

Se non controlli lo stato di salute della tua casa prima di venderla potresti avere delle conseguenze veramente terribili per il tuo portafogli.

Ci sono casi in cui non è possibile ottenere la sanatoria. 

Pensa alle conseguenze di una vendita  effettuata senza controllare la conformità urbanistica dove qualche anno dopo emerge un problema, per esempio,  relativo al maggior volume realizzato che non si può sanare.

Tale vendita è nulla e i nuovi proprietari ti chiedono di restituire loro i soldi dell’acquisto, i costi del notaio e i danni e tu nel frattempo hai comprato una nuova casa e non hai certo la possibilità di fare quello che ti chiedono …. 

Insomma se non verifichi rischi veramente tanto. 

E non pensare che se la casa è di recente costruzione è più facile che sia tutto conforme.

Mi sono capitati numerosi casi di abitazioni degli anni 2000 con difformità più o meno eclatanti.

E non fidarti neppure della scheda catastale. 

Spessissimo le schede catastali sono corrette ma i disegni depositati in Comune hanno delle difformità anche gravi

Come evitare tutto ciò?

Devi fare esattamente come l’allevatore da cui comprerò il mio nuovo cagnolino.

Non solo l’ha portato dal veterinario a fare le vaccinazioni e una visita di controllo, ma ha fatto anche tutti gli approfondimenti necessari per garantire che non abbia malattie genetiche che appaiono solo dopo anni. 

Oltre a vendermi un compagno per un pezzo di vita mi assicura che non avrò problemi nel futuro. 

Allo stesso modo tu devi garantire ai tuoi acquirenti che non avranno problemi né al momento del rogito né in futuro.

Noi a Rogito Subito utilizziamo un metodo che ho sperimentato e messo a punto nel tempo e che ti voglio proporre nel prossimo video

Il metodo Rogito Subito

In questo video ti parlerò del medoto Rogito Subito che ho sviluppato negli anni e testato su moltissime case per fare la verifica della conformità urbanistica

Il primo aspetto da considerare è: a chi rivolgersi ?

Se tu pensassi di avere una malattia seria andresti da un medico generico bravo un po’ in tutto o da uno specialista che sa tutto del tuo problema?

Ecco questo è lo stesso ragionamento da fare quando si tratta delle verifiche della conformità urbanistica e catastale di casa tua.

Se vai da un tecnico che non è specializzato potrebbe non accorgersi di alcuni aspetti che poi si possono rivelare importanti.

E non credere che uno specialista sia necessariamente più costoso. 

Sicuramente è uno che conosce bene il campo e se c’è un modo per farti  risparmiare dei soldi lo trova ma soprattutto di dà la tranquillità che non avrai sorprese future

In questi anni ho fatto centinaia di accessi atti e verifiche di conformità urbanistica ed ho sviluppato un metodo esclusivo che utilizziamo in Rogito Subito 

Occorrono quattro passaggi:

1 Accesso atti 

Questa è la base per poter poi fare un corretto confronto tra quanto trovato nelle autorizzazioni comunali e lo stato di fatto.

Se chi lo fa non è una persona competente potrebbe prendere delle cantonate oppure non considerare documenti importanti

Se vuoi approfondire come si fa un accesso agli atti ti consiglio questo articolo che ho scritto sull’argomento

2 Verifica sul posto

Una volta che si è fatto l’accesso agli atti occorre anche verificare e misurare quanto effettivamente realizzato.

Sembre una affermazione banale ma ho scoperto che ci sono tecnici che fotocopiano i documenti ritrovati in  Comune e poi non escono a fare il sopralluogo all’abitazione

3 Relazione 

Recuperati i permessi in Comune e fatte le misurazioni all’immobile scriviamo un report che indica quali sono i provvedimenti autorizzativi, quali sono, se ci sono, le criticità rilevate riportando anche il disegno delle misure effettuate

4 – Chiavetta USB con la documentazione urbanistica del tuo immobile e trasmissione di tutta la documentazione al notaio ed all’agenzia immobiliare

In questo modo hai tutto quanto a portata di mano per quando andrai a vendere casa e non dovrai preoccuparti di nulla

in conclusione

la verifica della conformità urbanistica è una questione molto seria e che va affrontata con attenzione perchè potrebbe avere delle conseguenze devastanti da un punto di vista economico

è più sicuro rivolgersi a un professionista specializzato che possa aiutarti nel modo migliore

se il tuo agente immobiliare insiste che tu la faccia è perchè è un professionista serio e lo fa solo per il tuo bene così che tu possa vendere in sicurezza e senza troppe lungaggini e dormire  sonni tranquilli anche nei prossimi anni.

Non aspettare di avere una proposta di vendita per fare la verifica di conformità urbanistica  ma gioca d’anticipo  per evitare brutte sorprese 

“La mia casa era già così quando l’ho acquistata. Devo verificare lo stesso la conformità urbanistica?”

Sicuramente sì! 

Fino a pochissimi anni fa nessuno controllava la conformità urbanistica prima di vendere o acquistare un immobile e davano tutti poco peso alla questione. 

Il risultato è che oggi la maggior parte degli immobili che verifico presenta delle difformità.

Alcuni casi lievi e possono essere risolti ricostruendo lo stato autorizzato. 

Pensa al caso in cui è stato demolito un muro tra soggiorno e cucina . 

E’ più facile e meno costoso ricostruirlo che fare una sanatoria.

Altri casi come abbiamo visto possono essere più complicati ed occorre anche molto tempo per effettuare una sanatoria

Conviene fare la verifica prima di mettere in vendita la casa.

In tal modo se dovessero essere necessari dei lavori di ripristino eviterai spiacevoli discussioni con il tuo acquirente con il  rischio di veder sfumare la vendita.

Scheda catastale conforme. Serve verificare la conformità urbanistica?

Sicuramente sì! 

Negli anni 70 non c’era l’abitudine di fare le varianti ai progetti comunali perchè la normativa non lo prevedeva espressamente e fare i disegni era molto più laborioso di oggi 

Quindi spesso i disegni al Comune non venivano aggiornati ma si faceva il rilievo finale e lo si utilizzava per fare le schede catastali.

Di conseguenza non è detto che a  conformità catastale corretta corrisponda conformità urbanistica verificata.

Il mio consiglio è quello di verificare sempre ugualmente la conformità urbanistica a prescindere dallo stato delle schede catastali