La conformità urbanistica: tutto ciò che devi sapere per non perdere soldi

Sei un agente immobiliare?

Allora sicuramente saprai che occorre verificare la conformità urbanistica dell’immobile (detta anche certificazione di conformità edilizia ) prima di metterlo in vendita

Tra poco scoprirai perché la conformità edilizia è fondamentale, quali sono le conseguenze se non fosse verificata e quali sono le soluzioni per porre rimedio.

Prima di iniziare ti voglio raccontare un episodio di qualche anno fa che ti fa ben capire l’importanza della conformità urbanistica.

Il sig Mario ha deciso di vendere la casa della mamma perché è deceduta, si è recato all’agenzia immobiliare di fiducia che ha trovato un acquirente, il sig Giuseppe, con cui hanno firmato un compromesso.

Fin qui tutto bene, tutti felicissimi: vendita veloce, prezzo adeguato, acquisto per contanti, se non che quando il notaio ha visionato i documenti della casa si è accorto che c’era qualche differenza tra la scheda catastale e i disegni della concessione edilizia: mancava il balcone.

A tutti sembrava una stupidata.

A questo punto l’agente immobiliare, con cui collaboro da anni, mi contatta spiegandomi la situazione e chiedendomi di risolvere il problema in breve tempo poiché il sig Mario si era impegnato a rogitare di lì a un mese.

Effettuo sopralluogo facendo un rilievo dello stato di fatto e chiedendo alla proprietà di fornirmi tutta la documentazione in suo possesso.

Spiego loro che occorre assolutamente effettuare una richiesta di “accesso agli atti” presso l’ufficio tecnico del comune per verificare se è stata richiesta qualche autorizzazione che giustificasse la costruzione del balcone e che tale richiesta sarà evasa dal Comune in circa un mesetto per cui sarà impossibile rispettare i tempi previsti per il rogito. Tutto ciò causa del malumore nel sig Giuseppe che però acconsente a rimandare l’acquisto di qualche settimana.

In primo luogo ci mettiamo all’opera e dai documenti comunali risulta che negli anni ‘70 avevano effettivamente richiesto il permesso per realizzare il balcone ma che non era stato concesso.

A questo punto l’unica soluzione percorribile è quella di richiedere un Permesso di Costruire in Sanatoria occorre però che sia verificata “la doppia conformità” cioè che sia le norme del piano regolatore generale del 1970 che quelle di oggi dicano che è possibile realizzarlo.

In effetti la casa si trova nel centro storico di Ronco Briantino ed il Piano Regolatore del 1970 ammetteva la possibilità di realizzare il balcone ma le norme attuali no.

Quali sono state le conseguenze?

• non è stato possibile presentare il Permesso di Costruire in sanatoria e l’unica soluzione possibile per poter vendere la casa è stata quella di demolire il balcone.

• il sig Mario ha perso la vendita ed ha dovuto restituire il doppio dei soldi della caparra al sig Giuseppe rischiando anche una causa per danni.

Un vero disastro !!

In tutta onestà devo dirti che questo non sarebbe accaduto se il sig Mario si fosse affidato a un tecnico prima di mettere in vendita l’immobile.

LA CONFORMITA’ URBANISTICA: CHE COSA E’

La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione o la ristrutturazione o l’ampliamento del fabbricato.

Se tutto l’esistente corrisponde con quanto autorizzato avremo la dimostrazione della regolarità urbanistica (o edilizia) . In caso contrario parti della casa saranno realizzate in modo differente rispetto al titolo edilizio ed avremo delle difformità più o meno gravi fino ad arrivare all’abuso edilizio.

QUANDO E’ NECESSARIA?

La conformità urbanistica è necessario che sia verificata in caso di:

• compravendita immobiliare
• richiesta e accensione di mutuo
• trasferimento e surroga di mutuo (nel caso tu voglia trasferire il tuo mutuo presso un altro istituto bancario che ti applica condizioni più favorevoli)
• in caso di interventi edilizi tipo ristrutturazioni, ampliamenti
• in caso di accesso a Bonus Edilizi (non solo il Superbonus del 110 ma a tutti i bonus)

Il mio consiglio e quello di verificare la conformità urbanistica anche se non hai fatto modifiche che comportassero la richiesta di autorizzazioni

Devi sapere che in moltissimi casi le difformità risalgono a tempi precedenti il tuo acquisto e purtroppo con la casa hai acquistato anche l’abuso edilizio e ora hai l’obbligo di regolarizzare la posizione.

LA CONFORMITA’ URBANISTICA: PERCHE’ E’ IMPORTANTE

La conformità urbanistica (o conformità edilizia) è fondamentale nella compravendita perché un immobile difforme e non sanato non si può né vendere, né comprare. E, purtroppo, non tutti gli abusi edilizi sono sanabili.

Per questo motivo conviene che la conformità urbanistica sia verificata prima di sottoscrivere proposta (o preliminare) di acquisto perché se ci sono irregolarità urbanistiche occorre sapere se è possibile sanarle, ed in questo caso il venditore si deve impegnare a farsi carico di tutte le spese conseguenti, oppure non è possibile, ed in tal caso, come abbiamo detto, la casa non è commerciabile e quindi non è certo conveniente per nessuno sottoscrivere proposta (o preliminare) di compravendita.

Devo avvertirti che la mancanza di conformità urbanistica può avere spiacevoli e costose conseguenze come:

• Richiesta risarcimento danni dall’acquirente al venditore;
• Risoluzione per inadempimento contrattuale, con eventuali richiesta danni;
• Risoluzione per aliud pro alio con eventuali richiesta danni
• Dichiarazione di nullità formale e/o sostanziale, con eventuali richiesta danni.

COME FARE A VERIFICARE LA CONFORMITA’ URBANISTICA (o CONFORMITA’ EDILIZIA)

Per iniziare occorre effettuare una richiesta di “accesso agli atti” presso l’ufficio edilizia privata del Comune dove è situato l’immobile e reperire tutti i titoli abilitativi ottenuti nel tempo. Dal primo , quello che ha autorizzato la costruzione, fino all’ultimo rispetto al momento della verifica.

In realtà occorre recuperare tutta la documentazione completa di domande, relazioni, disegni, integrazioni, eventuali osservazioni o prescrizioni dell’ufficio tecnico comunale, ed eventuali fotografie.

Dopo di che dovrai verificare con molta attenzione che lo stato di fatto del tuo immobile sia esattamente uguale alle tavole di progetto depositate in Comune. Controlla con molta molta cura la posizione dei tramezzi, delle porte interne, delle finestre, dei balconi e delle altezze.

Se il tuo immobile non è molto recente spesso si trovano delle piccole difformità legate alla diversa posizione di porte interne, di tramezzi o di dimensioni delle finestre. Questo perché fino a qualche anno fa queste piccole modifiche erano sentite come ininfluenti o cose di poco conto (quali in realtà sono) e tollerate mentre attualmente la legge prevede che lo stato di fatto debba essere coincidente con quello di progetto.

infatti la legge prevede una precisa percentuale di tolleranza per diversità tra le misure di progetto e quanto realizzato

QUAL E’ IL LIMITE DI TOLLERANZA DELLE MISURE SOTTO IL QUALE NON C’E’ DIFFORMITA’?

La tolleranza è solo del 2% e viene oggi stabilita dall’articolo 5, comma 2, lettera a, n. 5), del DL 70/2011.

La norma, aggiungendo il comma 2-ter all’articolo 34 del testo unico dell’edilizia, dispone che:

«ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali».

Così, ad esempio, se il progetto depositato in Comune prevede un’altezza interna di 3 metri e il tuo appartamento è in realtà alto 3,05m la differenza di 5 cm, inferiore a 6 cm che corrispondono al 2%, non potrà essere qualificata come abuso edilizio e non potrà essere contestata come parziale difformità.

COSA FARE SE L’IMMOBILE NON E’ CONFORME?

Se dalle verifiche effettuate emerge che ci sono differenze tra lo stato di fatto e i disegni depositati in comune allora non c’è la conformità urbanistica ed occorre rivolgersi a un professionista abilitato che, sulla base del tipo di difformità, predisporrà la pratica edilizia adatta .

Ci sono diversi casi di difformità:

• Edificio è stato costruito senza alcun titolo abilitativo e quindi totalmente abusivo
• Difformità relative ad variazione di volumetria o superficie coperta (per esempio: è stato costruito un portico senza autorizzazione, le altezze interne reali sono diverse rispetto a quelle di progetto)
• Modifiche che coinvolgono solo strutture interne ( è stato realizzato un bagno aggiuntivo, la cucina è stata unita al soggiorno…)

Ognuna di queste segue un iter procedurale diverso per sanare , ove possibile, la situazione.

I PRINCIPALI TIPI DI DIFFORMITA’ URBANISTICA

Abusivismo totale: non esiste alcun tipo di titolo abilitativo. Questo è il caso più grave. La vendita dell’immobile è annullabile e non è scontato che la situazione sia sanabile.

Modifiche esterne con aumento di volumentria maggiore del 2%: la situazione potrebbe essere sanabile se ci fosse della volumetria residua. Occorre presentare un permesso di costruire in sanatoria

Modifiche esterne senza aumento di volumentria : di solito questo tipo di difformità consiste nello spostamento o variazione delle dimensioni dei fori delle finestre (tipico delle case degli anni 70) . In generale la sanatoria è presentabile attraverso una SCIA

Modifiche interne: questo è il caso più semplice e la situazione è sanabile con la presentazione di una CILA ad opere eseguite

Nella pratica le difformità sono molteplici e alcune possono non saltare immediatamente all’occhio.

Per questo motivo prima di procedere occorre fare un rilievo dello stato di fatto ed un’attenta analisi della situazione.

Tieni presente che non tutte le difformità sono sanabili quindi occorre valutare attentamente la conformità urbanistica e le eventuali difformità prima di mettere in vendita l’immobile.

CONCLUSIONI SULLA CONFORMITA’ URBANISTICA

In questo articolo abbiamo visto che per verificare la conformità urbanistica occorre:

• presentare una richiesta di Accesso agli atti presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune
• visionare tutte le pratiche edilizie inerenti il nostro immobile facendo copia delle autorizzazioni, relazioni, elaborati grafici, eventuali prescrizioni…
• confrontare con molta cura quanto autorizzato con lo stato di fatto esistente non tralasciando di verificare posizione delle porte, delle finestre, dei tavolati , presenza di cassonetti, corrispondenza delle altezze
• nel caso lo stato di fatto sia diverso da quello delle autorizzazioni edilizie occorre affidare la pratica ad un tecnico abilitato che, a seconda del tipo di difformità ed abuso, istruirà la pratica adeguata

Ti è sembrato un po’ macchinoso controllare la conformità urbanistica? A dire il vero non è l’unica verifica che devi fare sull’immobile per andare a rogitare in sicurezza.

Non dimenticare che al momento del rogito il venditore dovrà garantire oltre alla conformità urbanistica anche quella catastale.

Vuoi sapere come fare ? Allora leggi il mio articolo : La conformità catastale.

Concludo con un semplice consiglio: verifica sempre la conformità urbanistica edilizia prima di sottoscrivere una proposta o un compromesso per non incorrere in spiacevoli e spesso costose conseguenze.

In realtà se vuoi la tranquillità e sicurezza di aver tutto in ordine e non aver problemi un domani puoi sostituire la tua dichiarazione di venditore con l’attestazione di un tecnico abilitato che garantirà sia la conformità urbanistica che catastale, dopo aver effettuato tutte le dovute ispezioni

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