Cosa garantisce il notaio. Tra mito e realtà

Dopo una lunga ricerca hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni.

Un bel tre locali con un un piccolo giardino dove Polly, la tua micia, può correre e sfogare tutte le sue energie.

La trattativa è andata a buon fine, il prezzo da te proposto è stato accettato e tu sei più che soddisfatto.

Hai incaricato il notaio che ora verificherà tutta la documentazione e poi stipulerete il rogito.

Ti senti come tra due guanciali perchè tanto il notaio garantisce tutto.

Purtroppo devo dirti che che non è proprio così!

Il notaio garantisce solo quello che è di sua competenza.

Ma allora cosa garantisce il notaio ?

I suoi compiti sono precisi e non si esauriscono con la redazione dell’atto di compravendita ma comprendono l’obbligo di:

• verificare la provenienza dell’immobile,
• effettuare le visure catastali ed ipotecarie
• informare il cliente delle conseguenze fiscali relative all’acquisto

Prima di tutto il Notaio deve garantire che il rogito sia legalmente valido, conforme alla legge e rispetti la volontà di chi compra e di chi vende. Deve anche accertarsi che gli effetti giurudici non siano resi nulli da vincoli o diritti di terzi (ipoteche, pignoramenti, servitù…)

Dopodichè ha il compito di consigliare i clienti in merito alle questioni tecniche e deve essere imparziale. Tutelare gli interessi di entrambe le parti in ugual misura a prescindere da chi gli ha conferito l’incarico.

Quali controlli effettua ?

Per poter svolgere al meglio il suo compito effettua controlli

sulle parti che intervengono all’atto:

• verifica le identità personali ,
• il regime patrimoniale tra i coniugi (separazione o comunione dei beni)
• la capacità di intendere e di volere di chi vende e di chi compra
• verifica l’esitenza o meno di ipoteche, vincoli o pignoramenti

sull’immobile:

• verifica la conformità catastale soggettiva
• controlla che l’immobile oggetto della compravendita sia dotato di attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE)
• verifica l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate 

sul regime fiscale:

• verifica se esistono benefici fiscali (come acquisto prima casa, credito di imposta, esenzioni)
• suggerisce soluzioni che consentano, nel rispetto della legge, un risparmio economico
• controlla la tracciabilità dei pagamenti di acconti e/o caparre e delle provvigioni di eventuale agenzia immobiliare. Per questo motivo occorre sempre fare copia degli assegni o bonifici usati per il pagamento

In merito alla conformità catastale ed urbanistica occorre fare un discorso a parte e specificare cosa garantisce il notaio perchè sono argomenti che spesso generano confusione.

Ecco il testo della legge 122/2010 che dice:

“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”

Questo significa che al notaio spetta l’obbligo di riportare in atto gli estremi catastali ed allegare la scheda catastale

Il notaio garantisce la conformità Soggettiva cioè la conformità dei dati e delle intestazioni catastali con quelli trascritti nei Registri Immobiliari pena la nullità dell’atto.

Attenzione che, contrariamente a quanto si pensa, non garantisce invece la conformità Oggettiva cioè la conformità tra lo stato di fatto e quanto disegnato nella planimetria catastale che spetta invece al proprietario.

Questo perchè il notaio non ha nè la possibilità di andare a casa da chi vende nè la competenza necessaria per verificare la conformità catastale ed urbanistica.

Spetta sempre al proprietario, e non al notaio, garantire la conformità catastale e urbanistica dell’immobile compravenduto .

A tal proposito ti consiglio di vedere i miei articoli in cui ti spiego cosa sono la conformità urbanistica e quella conformità catastale perchè è molto importante siano verificate altrimenti rischieresti di perdere molti soldi.

Conclusioni

Abbiamo visto che è un mito il fatto che il notaio garantisca e sia responsabile di tutto quello che viene scritto in un rogito notarile.

Il notaio è sicuramente responsabile delle verifiche relative a:

• chi compra e di chi vende mediante verifica dei documenti personali (carta di identità e codice fiscale), certificati di stato civile o matrimonio, capacità di intendere e di volere

• immobile tramite controllo dell’inesistenza di ipoteche, vincoli o pignoramenti sull’immobile, conformità soggettiva catastale (correttezza dei dati relativi alla visura catastale), esistenza dell’APE relativa ai consumi energetici

• parte fiscale con la verifica dell’esistenza di benefici fiscali e della tracciabilità di tutti i pagamenti

Non è responsabile della dichiariazione di conformità urbanistica e catastale (oggettiva) dell’immobile oggetto della compravendita.

Questa dichiarazione, che ha valenza penale e assume ogni giorno maggior valore, spetta alla parte venditrice.

Concludo con un semplice consiglio.

Se stai vendendo casa affidati ad un professionista specializzato che verifichi queste conformità perchè la loro mancanza potrebbe esporti al rischio di richiesta risarcimento danni, risoluzione del contratto o riduzione prezzo.

Se stai comprando fai verificare queste conformità ad un professionista di fiducia perchè quando comprerai il problema relativo a tutte le difformità diventerà tuo con tutte le conseguenze del caso quando vorrai a tua volta rivendere l’immobile

Hai dubbi o domande?