Manca la conformità urbanistica? Tre grossi rischi cui non hai mai pensato quando vendi casa

Stai vendendo casa ed il notaio ti ha chiesto alcuni documenti facili da reperire: come l’atto di proprietà e i tuoi documenti personali.

Poi ti ha fatto domande sulle concessioni edilizie relative alla costruzione della casa perché tu dovrai garantire la conformità urbanistica e catastale.

Non sai che pesci pigliare perché ti sembrano questioni un po’ assurde.

Oltretutto ti senti in regola perchè non hai mai fatto modifiche all’immobile che oltretutto hai ereditato pochi mesi fa dalla nonna.

In realtà pensi che il notaio sia un po’ pignoletto e rompiballe perché focalizza le sue richieste su aspetti per te insignificanti,

mentre preferiresti conoscere cose più importanti come data del rogito e taglio assegni.

E’ proprio vero?

Ti devo dire in realtà che non è proprio così e se sei nella situazione di vendere casa dovresti leggere attentamente questo articolo perché ti chiarirà molto bene i rischi che corri se vendi casa senza verificare la conformità urbanistica.

Spesso mi capitano dei venditori che quando faccio notare che ci sono delle difformità fra lo stato di fatto e le concessioni edilizie rilasciate

e che quindi non c’è conformità urbanistica mi dicono:

“Dai architetto non si può fare finta di nulla? In fondo è proprio una stupidata, se il perito della banca non se ne accorge ed erogano il mutuo allora è fatta”

senza pensare che la resa dei conti potrebbe arrivare più tardi, anche mesi o anni dopo aver venduto.

E saranno sicuramente rogne.!!!

Infatti vendere senza conformità urbanistica o senza averla verificata può comportare dei rischi enormi.

Principalmente sono tre i rischi cui si va incontro se vendi casa :

1. richiesta risarcimento danni
2. risoluzione per inadempimento in “aliud pro alio”
3. nullità dell’atto

Rischio 1: Richiesta risarcimento danni

Probabilmente l’acquirente della nostra casa dovrà presentare una pratica di ristrutturazione per fare dei lavori di ammodernamento.

In tale occasione il tecnico da lui incaricato verificherà che i permessi edilizi rilasciati relativi all’immobile siano coincidenti con lo stato di fatto ,

ovvero verificherà la conformità urbanistica, perché è tenuto a farlo per legge prima di presentare la nuova pratica

E qui casca l’asino!!

Le difformità che il perito non aveva notato saltano fuori e il nuovo proprietario di casa prima di iniziare i lavori dovrà fare una pratica di sanatoria pagando la multa e ritardando la ristrutturazione.

A questo punto sicuramente si rivolgerà a te vecchio proprietario chiedendoti non solo il risarcimento di quanto pagato per la pratica di sanatoria

ma anche i danni conseguenti che potrebbero essere ingenti se lui per esempio avesse perso il contratto con l’impresa a causa del ritardo oppure i mesi di locazione di una casa alternativa mentre aspetta che quella che ha acquistato da te sia pronta.

Rischio 2: Risoluzione per inadempimento in “aliud pro alio” (ovvero una cosa per un’altra)

Questo caso, più grave del primo,

incorre quando ciò che è stato venduto è totalmente difforme da ciò che avrebbe dovuto essere o se ha difetti tali renderlo inservibile o se manca delle qualità necessarie per poterlo utilizzare.

E quindi cosa significa?

Facciamo due esempi pratici:

Hai venduto la casa e successivamente il tuo acquirente scopre che è priva del certificato di agibilità e che non potrà mai ottenerlo a causa dell’altezza dei locali insufficiente.

Il fantastico loft al centro di Milano che hai venduto è, in realtà, stato realizzato con una concessione edilizia che prevedeva solo uffici e il piano di Governo del Territorio non prevede la possibilità di cambiare la destinazione d’uso in abitazione

Quindi la difformità urbanistica non è sanabile e occorre ripristinare la destinazione d’uso ad ufficio.

In questi casi scatta la risoluzione e gli effetti dell’atto di compravendita vengono annullati.

Nel primo caso perchè l’immobile non potrà mai ottenere l’abitabilità che è considerata un requisito fondamentale per un’abitazione,

nel secondo caso perchè hai venduto un ufficio spacciandolo per abitazione e la situazione non è regolarizzabile

Significa che l’immobile torna al precedente proprietario che dovrà restituire all’acquirente i soldi spesi per l’acquisto oltre a tutti gli eventuali danni che gli saranno riconosciuti

Rischio 3: Nullità dell’atto

La nullità è la forma più grave di invalidità tanto che il contratto non ha alcun effetto

Di conseguenza le parti possono chiedere indietro i soldi perché quanto stabilito non doveva essere rispettato.

Per approfondire argomento ti consiglio di leggere questo link https://www.laleggepertutti.it/95475_quando-un-contratto-e-nullo-o-annullabile

Tutto ciò accade quando nell’atto di compravendita non vengono citati i titoli abilitativi relativi all’immobile (permessi di costruire, concessioni edilizie, DIA e SCIA alternativi al PdC, sanatorie) , se costruito dopo il 1967

Il vero rischio è che tale nullità possa rendere nulli anche eventuali atti successivi.

E attenzione! Non è soggetto a prescrizione quindi il problema potrebbe essere sollevato anche tra 10 anni.

Facciamo un esempio:

immagina una situazione in cui la nonna ha donato a Marina l’unica casa di sua proprietà ed in tale atto non è stata citata la Concessione Edilizia con cui è stata costruita.

La nonna è morta da circa 5 anni e Marina vende la casa.

Il notaio che sta predisponendo il rogito si accorge che la donazione è nulla.

A questo punto la faccenda si complica occorrerà predisporre la successione della nonna perché la casa è tornata di sua proprietà essendo l’atto non valido.

Tutti gli eredi dovranno ereditare la loro quota di proprietà e a loro volta donare la casa a Marina.

Ed in tal caso finisce tutto bene, ma pensa

se Marina avesse litigato per caso con qualcuno dei parenti…

e quanti soldi occorre usare per risistemare una situazione già assodata

Abbiamo visto quali rischi corri se vendi casa senza prima verificare la conformità urbanistica quindi

Quindi attenzione!!!

prima di mettere in vendita il tuo immobile sui portali immobiliari, prima di farlo vedere ad un’agenzia immobiliare, prima di contattare un notaio,

insomma prima di tutto ti consiglio di contattare un tecnico professionista specializzato per fare tutte le opportune e approfondite ricerche ed indagini.

Ogni immobile ha tutta una serie di aspetti da verificare partendo dalla conformità urbanistica e conformità catastale fino agli impianti e certificazioni, collaudi e abitabilità che devono essere fatti da un esperto del settore per non correre i rischi di cui ti ho parlato.

Ora che sai quali sono i rischi se vendi casa senza verificare la conformità urbanistica vorrei parlarti di tre buone ragioni per effettuare il controllo

Quando parlo per la prima volta ai miei clienti del fatto che il venditore di una casa debba garantire la conformità urbanistica e catastale li vedo molto scettici.

e poi tutti, ma proprio tutti, mi dicono:

“Architetto perché dovrei preoccuparmi di altri documenti oltre che di fornire rogito e documenti personali al notaio dell’acquirente?

In fondo l’acquirente la casa l’ha vista e gli è piaciuta per come è, i documenti di provenienza sono tutti a posto, le spese condominiali le ho sempre pagate

se poi il notaio non chiede altro non vedo dove possa esserci problema.

Mi ricordo che quando ho comprato casa 10 anni fa non c’erano altri documenti che servissero.

Nessuno mi ha mai parlato di conformità urbanistica o catastale.

Ma è sicura?

Mica avranno cambiato la legge ?

Sarà un nuovo balzello?”

Sì sono sicura! No non è cambiata nessuna legge

Devi sapere che la garanzia della conformità edilizia non è una novità di questi ultimi anni ma una dichiarazione fatta dal venditore che si è sempre sottoscritta nei rogiti notarili, ma a cui, però, nessuno dava mai peso.

E’ successo anche a me di non aver verificato la conformità edilizia

Nel 2007 ho acquistato un immobile dove chi mi ha venduto casa ha garantito che l’immobile era conforme alla concessione edilizia ed alla scheda catastale senza aver controllato se fosse vero o no.

E io, come tutti all’epoca, non ho verificato

Così dieci anni dopo mi è arrivata una richiesta da parte del Comune di pagare una oblazione di 1500€ relativa a un condono edilizio che era stato richiesto nel 1985 perché la casa era stata costruita in modo difforme dal progetto.

A dire il vero sono caduta dalle nuvole! Non mi aspettavo certo una richiesta di questo genere.

Come è finita?

Per me fortunatamente bene.

Ho contattato il precedente proprietario e lui è dovuto intervenire pagando la multa del Condono.

Poteva però succedere che non lo rintracciassi perché magari si era trasferito all’estero ed in quel caso sarebbe rimasto tutto sulle mie spalle.

Negli ultimi anni l’attenzione posta all’aspetto della conformità edilizia è molto aumentata ed ora rischi molto se vendi casa o anche sottoscrivere il preliminare di compravendita (il compromesso) senza averla verificata .

Ecco i 3 motivi per cui la conformità edilizia è importante

1. Un immobile difforme non può essere compravenduto

Di conseguenza se hai sottoscritto un compromesso e per tua sfortuna la difformità non è sanabile ti ritrovi a dover restituire il doppio della caparra o a dover effettuare un forte sconto all’acquirente.

Mi è capitato anni fa di un appartamento in una casa di corte con un balcone che non poteva essere sanato perché l’immobile era nel centro storico del paese.

Il preliminare era già stato sottoscritto

Una sostanziosa caparra versata ed incassata

L’acquirente ha preteso, ed ottenuto, una riduzione prezzo.

2. Per evitare slittamenti della data del rogito

In caso di mutuo (ovvero quasi sempre) la banca, che notoriamente non vuole mai rischiare nulla, vuole la certezza che tutta la documentazione sia a posto.

Motivo per cui i periti chiedono sempre copia delle concessioni edilizie rilasciate e dell’abitabilità

e verificano personalmente che tutto coincida

chiaramente se ci sono delle difformità sospendono la perizia fino a quando queste non sono state sistemate .

Devi sapere che a volte le sanatorie sono piuttosto lunghe da ottenere .

Possono occorrere anche 3, 4, 5 mesi per ottenere un Permesso di Costruire in Sanatoria per regolarizzare le difformità edilizie e con tutta questa attesa rischi anche di perdere l’acquirente.

3. Per evitare problemi futuri .

Chi compra il più delle volte ristruttura la casa ed il progettista incaricato dal nuovo proprietario quando presenta una pratica all’ufficio tecnico del Comune deve verificare che lo stato di fatto sia coincidente con l’ultimo permesso edilizio concesso

Se così non fosse, prima di procedere con i lavori di ammodernamento della casa deve fare la sanatoria edilizia

A questo punto sicuramente si rivarrà sul venditore chiedendogli di far fronte alle spese per la sanatoria ed eventuali danni che dovesse subire per i ritardi.

come fare per verificare ?

se vuoi essere tranquillo i consiglio di far verificare la conformità urbanistica a un tecnico specializzato

Domande e risposte sulla conformità urbanistica

Quali sono le conseguenze di un immobile difforme in termini di compravendita?

Un immobile difforme non può essere compravenduto. In tal caso, se hai già sottoscritto un compromesso e la difformità non può essere sanata, potresti trovarti costretto a restituire il doppio della caparra o a dover applicare un forte sconto all’acquirente. È fondamentale assicurarsi che l’immobile sia conforme prima di intraprendere la compravendita.

Perché è importante la conformità edilizia per evitare slittamenti della data del rogito?

La banca, solitamente, richiede la certezza che tutta la documentazione relativa all’immobile sia in regola in caso di richiesta di un mutuo ipotecario. Pertanto, i periti incaricati esaminano le concessioni edilizie e l’abitabilità per assicurarsi che tutto sia conforme. Se vengono rilevate difformità, la perizia può essere sospesa fino a quando non vengono risolte. Questo potrebbe comportare ritardi nel rogito e persino la possibilità di perdere l’acquirente.

Perché è importante evitare problemi futuri garantendo la conformità edilizia?

Chi acquista una casa spesso desidera ristrutturarla. Tuttavia, il professionista incaricato della progettazione deve presentare una pratica all’ufficio tecnico del Comune e verificare che lo stato dell’immobile corrisponda all’ultimo permesso edilizio concesso. Se ci sono difformità, prima di avviare i lavori di ammodernamento, sarà necessario effettuare una sanatoria edilizia ( se vuoi maggiori in formazioni sull’argomento leggi il mio articolo Tutti i segreti per richiedere la sanatoria edilizia) . In tal caso, è probabile che l’acquirente richieda al venditore di coprire le spese per la sanatoria e i possibili danni derivanti dai ritardi.

Se vuoi approfondire l’argomento sui rischi se vendi casa e di come evitarli contattami cliccando qui sotto.