Manca la conformità urbanistica? Tre grossi rischi cui non hai mai pensato quando vendi casa

Stai vendendo casa ed il notaio ti ha chiesto alcuni documenti facili da reperire: come l’atto di proprietà e i tuoi documenti personali.

Poi ti ha fatto domande sulle concessioni edilizie relative alla costruzione della casa perché tu dovrai garantire la conformità urbanistica e catastale.

Non sai che pesci pigliare perché ti sembrano questioni un po’ assurde.

Oltretutto ti senti in regola perchè non hai mai fatto modifiche all’immobile che oltretutto hai ereditato pochi mesi fa dalla nonna.

In realtà pensi che il notaio sia un po’ pignoletto e rompiballe perché focalizza le sue richieste su aspetti per te insignificanti,

mentre preferiresti conoscere cose più importanti come data del rogito e taglio assegni.

E’ proprio vero?

Ti devo dire in realtà che non è proprio così e se sei nella situazione di vendere casa dovresti leggere attentamente questo articolo perché ti chiarirà molto bene i rischi che corri se vendi casa senza verificare la conformità urbanistica.

Spesso mi capitano dei venditori che quando faccio notare che ci sono delle difformità fra lo stato di fatto e le concessioni edilizie rilasciate

e che quindi non c’è conformità urbanistica mi dicono:

“Dai architetto non si può fare finta di nulla? In fondo è proprio una stupidata, se il perito della banca non se ne accorge ed erogano il mutuo allora è fatta”

senza pensare che la resa dei conti potrebbe arrivare più tardi, anche mesi o anni dopo aver venduto.

E saranno sicuramente rogne.!!!

Infatti vendere senza conformità urbanistica o senza averla verificata può comportare dei rischi enormi.

Principalmente sono tre i rischi cui si va incontro se vendi casa :

  1. richiesta risarcimento danni
  2. risoluzione per inadempimento in “aliud pro alio”
  3. nullità dell’atto

Rischio 1: Richiesta risarcimento danni

Probabilmente l’acquirente della nostra casa dovrà presentare una pratica di ristrutturazione per fare dei lavori di ammodernamento.

In tale occasione il tecnico da lui incaricato verificherà che i permessi edilizi rilasciati relativi all’immobile siano coincidenti con lo stato di fatto ,

ovvero verificherà la conformità urbanistica, perché è tenuto a farlo per legge prima di presentare la nuova pratica

E qui casca l’asino!!

Le difformità che il perito non aveva notato saltano fuori e il nuovo proprietario di casa prima di iniziare i lavori dovrà fare una pratica di sanatoria pagando la multa e ritardando la ristrutturazione.

A questo punto sicuramente si rivolgerà a te vecchio proprietario chiedendoti non solo il risarcimento di quanto pagato per la pratica di sanatoria

ma anche i danni conseguenti che potrebbero essere ingenti se lui per esempio avesse perso il contratto con l’impresa a causa del ritardo oppure i mesi di locazione di una casa alternativa mentre aspetta che quella che ha acquistato da te sia pronta.

Rischio 2: Risoluzione per inadempimento in “aliud pro alio” (ovvero una cosa per un’altra)

Questo caso, più grave del primo,

incorre quando ciò che è stato venduto è totalmente difforme da ciò che avrebbe dovuto essere o se ha difetti tali renderlo inservibile o se manca delle qualità necessarie per poterlo utilizzare.

E quindi cosa significa?

Facciamo due esempi pratici:

Hai venduto la casa e successivamente il tuo acquirente scopre che è priva del certificato di agibilità e che non potrà mai ottenerlo a causa dell’altezza dei locali insufficiente.

Il fantastico loft al centro di Milano che hai venduto è, in realtà, stato realizzato con una concessione edilizia che prevedeva solo uffici e il piano di Governo del Territorio non prevede la possibilità di cambiare la destinazione d’uso in abitazione

Quindi la difformità urbanistica non è sanabile e occorre ripristinare la destinazione d’uso ad ufficio.

In questi casi scatta la risoluzione e gli effetti dell’atto di compravendita vengono annullati.

Nel primo caso perchè l’immobile non potrà mai ottenere l’abitabilità che è considerata un requisito fondamentale per un’abitazione,

nel secondo caso perchè hai venduto un ufficio spacciandolo per abitazione e la situazione non è regolarizzabile

Significa che l’immobile torna al precedente proprietario che dovrà restituire all’acquirente i soldi spesi per l’acquisto oltre a tutti gli eventuali danni che gli saranno riconosciuti

Rischio 3: Nullità dell’atto

La nullità è la forma più grave di invalidità tanto che il contratto non ha alcun effetto

Di conseguenza le parti possono chiedere indietro i soldi perché quanto stabilito non doveva essere rispettato.

Per approfondire argomento ti consiglio di leggere questo link https://www.laleggepertutti.it/95475_quando-un-contratto-e-nullo-o-annullabile

Tutto ciò accade quando nell’atto di compravendita non vengono citati i titoli abilitativi relativi all’immobile (permessi di costruire, concessioni edilizie, DIA e SCIA alternativi al PdC, sanatorie) , se costruito dopo il 1967

Il vero rischio è che tale nullità possa rendere nulli anche eventuali atti successivi.

E attenzione! Non è soggetto a prescrizione quindi il problema potrebbe essere sollevato anche tra 10 anni.

Facciamo un esempio:

immagina una situazione in cui la nonna ha donato a Marina l’unica casa di sua proprietà ed in tale atto non è stata citata la Concessione Edilizia con cui è stata costruita.

La nonna è morta da circa 5 anni e Marina vende la casa.

Il notaio che sta predisponendo il rogito si accorge che la donazione è nulla.

A questo punto la faccenda si complica occorrerà predisporre la successione della nonna perché la casa è tornata di sua proprietà essendo l’atto non valido.

Tutti gli eredi dovranno ereditare la loro quota di proprietà e a loro volta donare la casa a Marina.

Ed in tal caso finisce tutto bene, ma pensa

se Marina avesse litigato per caso con qualcuno dei parenti…

e quanti soldi occorre usare per risistemare una situazione già assodata

Abbiamo visto quali rischi corri se vendi casa senza prima verificare la conformità urbanistica quindi

Quindi attenzione!!!

attenzione

prima di mettere in vendita il tuo immobile sui portali immobiliari, prima di farlo vedere ad un’agenzia immobiliare, prima di contattare un notaio,

insomma prima di tutto ti consiglio di contattare un tecnico professionista specializzato per fare tutte le opportune e approfondite ricerche ed indagini.

Ogni immobile ha tutta una serie di aspetti da verificare partendo dalla conformità urbanistica e conformità catastale fino agli impianti e certificazioni, collaudi e abitabilità che devono essere fatti da un esperto del settore per non correre i rischi di cui ti ho parlato.

Se vuoi approfondire l’argomento sui rischi se vendi casa e di come evitarli contattami cliccando qui sotto.

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