Guida alla conformità catastale

Hai sentito parlare di “conformità catastale” e non sai di cosa si tratta, ma ti hanno detto che senza di lei ci sono seri problemi per la compravendita e tu, giustamente, non vuoi problemi

Allora lascia che ti spieghi cosa significa “conformità catastale” e perché è tanto importante, quali sono le conseguenze della mancata verifica e, nel caso, quali sono le soluzioni per porre rimedio.

LA CONFORMITA’ CATASTALE: DI COSA SI TRATTA

La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali di un immobile.

I dati catastali di ogni unità immobiliare sono costituiti da planimetria catastale e visura.

Ad ogni modo vediamo nello specifico di cosa si tratta.

La planimetria catastale

La planimetria catastale è un disegno tecnico in scala (generalmente 1:200 oppure 1:100) di un’unità immobiliare (casa, negozio, ufficio, cantina, box ecc.), registrata presso l’Ufficio del Territorio competente.

Riporta tutte le principali informazioni come altezza, distribuzione dei locali (ingresso, soggiorno, camere, cucina, bagno, ripostiglio ecc.) e delle pertinenze (giardino, sgombero, ecc.), il piano, i confini, e l’orientamento rispetto al nord.

La planimetria riporta anche il nome del tecnico che si è occupato della registrazione, la scala di riferimento e i dati catastali identificativi dell’immobile.

La visura catastale

La visura catastale è un documento dove sono scritti tutti i dati identificativi di un fabbricato o di un terreno e riporta informazioni circa l’intestatario dell’immobile, la rendita catastale o il reddito dominicale.

Catasto Edilizio Urbano o Catasto Terreni?

Nel caso ci interessino informazioni relative a un terreno dobbiamo chiedere la visura catastale alla sezione Catasto terreni; mentre nel caso di un fabbricato ci si rivolgerà al Catasto edilizio urbano.

Una volta compresa quale sia la sezione catastale da consultare, si potrà richiedere la visura catastale partendo da:

  • identificativi catastali, richiedendo una visura per immobile;
  • intestatario di un diritto reale, richiedendo una visura per soggetto;

LA CONFORMITA’ CATASTALE: QUANDO E’ NECESSARIA?

Prima di tutto devi sapere che con la legge 122/2010 è entrata in vigore la norma che impone al Notaio la verifica della regolarità catastale degli immobili urbani prima di poter stipulare gli atti di :

  • compravendita, donazione, permuta
  • trasferimento o costituzione di diritti reali sugli stessi, come uso, usufrutto e abitazione
  • divisione e di costituzione o modifica di servitù.

In verità la norma prevede che il Notaio verifichi la cosiddetta “conformità soggettiva”, cioè che le visure catastali riportino l’intestazione corretta a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale) come risulta dai registri immobiliari

Attenzione!

Il notaio non garantisce la “conformità oggettiva” perché non viene a casa a controllare che le planimetrie depositate corrispondano allo stato di fatto dell’immobile oggetto della vendita .

Questa dichiarazione viene, invece, rilasciata dal proprietario che se ne assume tutte le responsabilità

LA CONFORMITA’ CATASTALE: PERCHE’ E’ IMPORTANTE

L’art 19 comma 14 della Legge 122/10 del 30 luglio 2010 recita:

“1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, (..) devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

e prosegue specificando che:

La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Cosa significa?

Significa che non possiamo compravendere un immobile se:

  • non è regolarmente dichiarato in catasto,
  • l’intestatario catastale non corrisponde a quanto riportato nei registri immobiliari,
  • la planimetria depositata in catasto è diversa dallo stato di fatto dell’immobile,
  • consistenza, categoria e classe non sono aggiornati,

perché la compravendita sarebbe nulla.

COME FARE A VERIFICARE LA CONFORMITA’ CATASTALE

Come puoi facilmente immaginare , per prima cosa, occorre recuperare copia della scheda catastale e visura dell’immobile oggetto della compravendita.

Ma come trovare scheda catastale e visura?

Nel caso tu sia il proprietario anche solo di parte dell’unità immobiliare puoi richiedere scheda rasterizzata e visura catastale sul sito dell’Agenzia delle Entrate alla sezione “Consultazione personale” oppure andando di persona presso uno sportello del Polo Catastale.

Nel caso non avessi tempo o non volessi cimentarti in richieste on line puoi incaricare un tecnico che, su tua delega, farà la richiesta tramite la piattaforma “Sister” che è la banca dati on line dell’Agenzia del Territorio .

Ecco come procedere alla verifica della conformità catastale

visura catastale
esempio di visura catastale

Una volta ottenuti i documenti possiamo procedere a verificare la correttezza delle varie sezioni della visura in particolar di quelle relative a:

Intestati :

nome , cognome , data di nascita, codice fiscale, quote di proprietà degli intestatari ed eventuali usufrutti . Ad esempio capitano frequentemente errori di battitura per cui succede che nomi o cognomi vengano storpiati.

Origine della proprietà:

questa indicazione è contenuta nella casella “derivante da” e specifica se l’immobile è frutto di una donazione, una successione (legittima o testamentaria) o un atto di compravendita;

Occorre verificare anche che Categoria (che indica destinazione d’uso e pregio dell’immobile) , Classe (legata al pregio dell’immobile) Consistenza (legata alle dimensioni) e Rendita catastale (il valore fiscale) siano inserite e corrette

scheda catastale
esempio di scheda catastale

Per quanto riguarda la scheda catastale rasterizzata (cioè proveniente dalla banca dati del catasto) occorrerà confrontarla con lo stato di fatto della nostra casa e vedere se tutto quello che è disegnato è uguale alla stato di fatto. Attenzione a controllare anche le altezze interne riportate.

COSA FARE SE L’IMMOBILE NON E’ CONFORME?

Nel caso la difformità sia relativa ai dati contenuti in visura occorrerà fare richiesta al competente ufficio catastale di aggiornamento dei dati recandosi di persona o tramite il Contact Center del sito Agenzia delle Entrate

Mentre nel caso riguardi la scheda è necessario rivolgersi a un professionista abilitato che aggiornerà la scheda catastale.

Ma viene prima la conformità urbanistica o quella catastale?

E’ importante sapere che il disegno catastale “non è probatorio”, cioè quello che viene rappresentato nella planimetria catastale non è un’autorizzazione e non rappresenta una legittimità edilizia; mentre il documento amministrativo del comune (Licenza, concessione , permesso di costruire, DIA, Cil, etc) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato.

Per questo prima va verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale.

Se vuoi saperne di più sulla conformità urbanistica allora leggi il mio articolo: La Conformità Urbanistica: tutto cio che devi sapere per non perdere soldi

attenzione

Nell’articolo ti ho parlato della conformità catastale e della sua importanza in sede di compravendita perché in caso di difformità un atto è nullo . (Con tutte le brutte conseguenze del caso).

Ora sai che per verificare la conformità catastale occorre che ti procuri la visura e la planimetria catastale dell’immobile e controlli:

  • esattezza di intestatari e loro dati anagrafici,
  • delle quote dei diritti reali sull’immobile e dei titoli di provenienza,
  • consistenza e rendita catastale che siano presenti
  • che la scheda catastale sia uguale allo stato di fatto

Se vuoi la tranquillità e sicurezza di aver tutto in ordine e non aver problemi un domani puoi sostituire la tua dichiarazione di venditore con l’attestazione di un tecnico abilitato.

Soluzione consigliabile anche ai fini della verifica della regolarità urbanistica dell’immobile (ricordati, infatti, che il Notaio non è in grado di verificare la veridicità delle dichiarazioni formalmente rese dal venditore).

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