Rogito senza conformità edilizia: una scelta rischiosa?

Quando si tratta di vendere la propria casa, molte persone si trovano ad affrontare una serie di questioni importanti.

Tra queste, una delle più fondamentali riguarda la possibilità di fare un rogito senza la conformità edilizia e catastale.

Le leggi e i regolamenti del settore edilizio possono sembrare complessi e talvolta frustranti,

(in fondo ognuni di noi pensa che a casa sua deve essere libero di fare quello che vuole) 

ma ignorarli può avere conseguenze serie e a volte costose.

Per questo motivo in questo articolo, esploreremo a fondo l’argomento della conformità edilizia e catastale nei trasferimenti immobiliari.

Dal momento che le normative urbanistiche ed edilizie svolgono un ruolo cruciale nella circolazione degli immobili, è importante capire come queste leggi influenzino il processo di vendita.

In particolare, ci concentreremo sulla seguente domanda:

è possibile fare un rogito senza conformità edilizia? E se sì, quali sono i rischi e le implicazioni di questa scelta?

Per farlo, esamineremo le basi della conformità edilizia e il suo ruolo nella validità degli atti di trasferimento immobiliare.

Esploreremo anche le possibili conseguenze di fare un rogito senza conformità edilizia e

come ciò influenza il processo di vendita e la tranquillità delle parti coinvolte.

Se sei un proprietario di casa o stai considerando la vendita di una proprietà in questo articolo cercherò di darti le informazioni essenziali affinchè tu possa  prendere decisioni informate e consapevoli.

Continua a leggere per scoprire come la conformità edilizia può influenzare la tua vendita immobiliare e

quali passi puoi intraprendere per garantire un processo di vendita sicuro, legale e privo di intoppi.

Come è cambiata nel corso degli anni la conformità urbanistica e la possibilità di vendere gli immobili.

Devi sapere che nel passato, la legge fondamentale dell’urbanistica, la n. 1150/1942, non considerava specificamente le sanzioni di carattere civile legate ai trasferimenti di immobili abusivi. 

Tuttavia, la “ legge Ponte”, la  n. 765/1967, attraverso la modifica dell’articolo 31 della legge urbanistica,

ha introdotto la nullità delle vendite di terreni che erano stati oggetto di lottizzazioni abusive a scopo residenziale.

Questa nullità si verificava nel caso in cui l’acquirente fosse a conoscenza che la lottizzazione era irregolare.

L’approccio basato sulla buona fede dell’acquitente è stato superato dalla Legge sul condono edilizio ( legge n. 47/1985)

Questa da un lato ha voluto assicurarsi che la parte acquirente fosse informata  in merito alla conformità urbanistica del bene che stava acquistando,

e dall’altra voleva scoraggiare l’abusivismo edilizio

Secondo questa Legge un rogito che non riporta gli estremi dei titoli edilizi che hanno autorizzato la costruzione dell’immobile oggetto della compravendita o la presentazione della domanda di condono è nullo.

Per questo motivo tutti i rogiti dal 1985 in poi riportano gli estremi dei titoli edilizi a meno che la costruzione dell’immobile non sia antecedente al 1967. In  questo caso basta una dichiarazione del venditore.

In questo caso non è obbligatorio scrivere in atto i riferimenti dei provvedimenti edilizi, ma la conformità urbanistica dovrà ugualmente essere garantita. 

Queste evoluzioni normative rappresentano un passo importante verso una maggiore attenzione alla conformità urbanistica ed edilizia nei trasferimenti immobiliari,

e ci fa capire l’importanza di comprendere e rispettare le leggi in questo campo.

Quindi cosa succede se in un rogito non sono indicati i titoli edilizi che in realtà esistevano? E’ nullo o è possibile rimediare?

E’ possibile effettuare  la conferma del rogito attraverso un atto successivo, redatto nello stesso formato del contratto originale e contenente le informazioni che mancavano relative ai permessi edilizi.

Tutto ciò come ben puoi immaginare comporta l’esborso di soldi poichè si tratta di riscrivere un rogito notarile

La conformità catastale 

Un aspetto altrettanto importante per poter vendere un fabbricato è la conformità catastale. Secondo l’articolo 29, comma 1-bis della legge n. 52/1985 che regola la meccanizzazione delle Conservatorie dei Registri immobiliari, la conformità catastale rappresenta un requisito essenziale per la validità di un atto di trasferimento.

Questa norma, introdotta attraverso il Decreto Legge n. 78/2010 e convertita con modifiche dalla legge n. 122/2010, impone al notaio l’obbligo di verificare sia la conformità oggettiva che soggettiva dell’immobile dal punto di vista catastale

Questa regola stabilisce che, per evitare che il rogito sia nullo, il documento deve includere non solo il codice catastale dell’immobile,

ma anche i riferimenti alle planimetrie depositate presso l’ufficio del catasto. 

Inoltre, i proprietari devono dichiarare che i dati catastali e le planimetrie corrispondono alla situazione effettiva dell’immobile, in linea con le leggi vigenti in materia di catasto. 

Questa dichiarazione può essere sostituita da un certificato di conformità rilasciato da un professionista esperto autorizzato a presentare documenti di aggiornamento catastale (chiamato “conformità catastale oggettiva”). Questo è importante per assicurarsi che le informazioni siano corrette e conformi alle norme.

Inoltre, prima di stipulare tali atti, il notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le informazioni presenti nei registri immobiliari (Questa è la conformità catastale “soggettiva”).

Queste disposizioni sottolineano l’importanza di garantire che i dati catastali siano accurati e corrispondano alla situazione reale dell’immobile,

affinché il processo di trasferimento sia valido ed avvenga senza ostacoli.

Conformità catastale e conformità urbanistica

Attenzione perchè le schede catastali non sono assolutamente una prova della correttezza urbanistica dello stato di fatto 

Possono esserci case perfettamente conformi da un punto di vista catastale ma difformi rispetto alle planimetrie depositate in Comune

ed in questo caso occorre fare una sanatoria edilizia.

Questo è un fatto che capita spesso soprattutto negli immobili di qualche anno fa quando spesso non si presentava la variante finale ma le schede catastali erano effettuate sulla base dei rilievi dello stato realizzato

Tieni quindi presente di non fidarti delle schede catastali ma che è obbligatorio approfondire con un accesso agli atti in Comune

I dati catastali in un rogito quindi non servono per garantire la conformità urbanistica ma servono per capire il valore di un bene ai fini fiscali  

La Legge, che vuole prevenire l’evasione fiscale, prevede che se in un rogito non sono presenti i dati catastali questo è nullo

L’utilità della Certificazione dello Stato Legittimo di un immobile

Sulla base di quello fin qui detto appare molto importanteaffinchè un  rogito di compavendita sia valido che  siano indicati i corretti titoli ediliziche hanno autorizzato la costruzione

La Certificazione di Stato Legittimo di un immobile, dichiarazione obbligatoria introdotta dal DL 76/2020 ( Decreto Semplifiazioni)  quando si presenta una pratica edilizia per effettuare dei lavori su un immobile esistente, assume particolare importanza in caso di vendita poichè garantisce una maggiore certezza relativamente alla conformità urbanistica e catastale.

Questa certificazione non è un documento obbligatorio per la compravendita ma è un modo efficace per attestare che un immobile è privo di abusi edilizi. 

E’ utile per chi compra che ha la certezza di non incorrere in future sanzioni relative a una sanatoria da richiedere e che avrà la possibilità di presentare nuovi progetti edilizi e usufruire di eventuali bonus edilizi .

Tale documento tutela chi vende dalla richiesta di azioni risarcitorie o riduzioni prezzo legate alla scoperta di irregolarità edilizie di cui non si sapeva nulla al momento del rogito.

A fronte di tutto quello che è stato detto:

è possibile un rogito senza conformità edilizia?

Partiamo dal fatto che la Corte di Cassazione ha  ribadito che se un atto riporta gli estremi dei titoli edilizi riferiti all’immobile oggetto di compravendita, a prescindere dalla conformità della costruzione rispetto all’autorizzazione, il rogito è valido. 

Occorre ora distinguere tra i casi di  gravi e lievi difformità 

Se un fabbricato è in totale difformità rispetto a un titolo edilizio non si può dire che questo sia quello che ha autorizzato la costruzione per cui in tal caso il rogito non è  valido

mentre nel caso di lievi difformità l’atto di compravendita continua ad essere valido anche se l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, ai sensi dell’art 1480 del codice civile, perchè l’abuso edilizio non è considerato come una diminuzione di qualità ma un fattore che ne limita il godimento e l’uso

All’abuso edilizio non si applica la garanzia dei vizi della cosa venduta (art 1490 del Codice Civile) o quella della mancanza di qualità (art 1749 del Codice Civile) che hanno termini di decadenza più brevi ma quella della speciale tutela dell’art 1489 del Codice Civile che ha una durata di 10 anni che decorrono non dalla data del rogito ma dalla data di scoperta dell’abuso edilizio. 

Questo deve porre l’attenzione sul fatto che persone che hanno venduto casa molti anni fa possono trovarsi a sorpresa richiamati a dover rispondere della mancata conformità urbanistica.

E’ quindi possibile fare un rogito senza conformità edilizia perchè l’atto non è nullo ma occorre che l’acquirente sia al corrente della situazione e l’accetti .

Mentre non è possibile procedere con la vendita in caso di difformità catastale perchè in tal caso il rogito è nullo

e se manca l’abitabilità ? 

il certificato di abitabilità non è un documento obbligatorio per la vendita di una casa

ma essendo un presupposto per la sua utilizzabilità incide sul valore commerciale

La giurisprudenza ha escluso che da un punto formale una vendita sia nulla se manca il certificato di agibilità

ma ha anche affermato che chi acquista ha il diritto di avere un immobile in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti edilizi ed alla concessione edilizia per il quale sia stata rilasciata la licenza di abitabilità 

Quindi la mancata consegna del certificato di agibilità viene considerata un inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio” ovvero di una cosa completamente difforme da quella promessa in vendita. 

E’ possibile per l’acquirente richiedere la risoluzione del contratto e procedere con una richiesta danni  

Occorre distinguere il caso in cui l’immobile non possieda  i requisiti per ottenere l’agibilità a causa di abusi edilizi da quello del mancato rilascio ottenibile a semplice richiesta 

In quest’ultima ipotesi sarà compito del giudice valutare la gravità dell’inadempimento considerando il fatto che la vendita di  “aliud pro alio” deve escludersi una volta rilasciata l’agibilità

Conclusione

abbiamo visto come lo Stato cerchi di combattere in tutti i modi l’abusivismo edilizio sia nelle forme  gravi che lievi

Infatti nel corso degli anni si è sempre più rafforzato il controllo sulla conformità catastale (a cura dei notai al momento del rogito)

ed urbanistica (qualsiasi lavoro edile o riferito a bonus edilizi ha come base fondamentale la dichiarazione di conformità ubanistica da parte di un tecnico ed al momento della vendita il venditore la garantisce)

I rogiti di compravendita di un immobile possono essere dichiarati nulli nei seguenti casi:

• mancanza di indicazione dei titoli edilizi che hanno autorizzato la costrusione e le modifiche
• dati catastali errati o mancanti
• se l’immobile presenta difformità sostanziali rispetto ai provvedimenti edilzi
• se chi compra è all’oscuro del fatto che manchi il certificato di agibilità e non è possibile ottenerlo 

mentre è possibile chiedere la risoluzione della vendita o una riduzione prezzo nei casi più lievi : 

• difformità parziali
• mancanza di certificato di abitabilità che però è possibile ottenere 

La mancata conformità urbanistica non è considerata un vizio della cosa venduta o una mancanza di qualità ma una limitazione dell’uso del bene

Questo fa sì che il termine di prescrizione della garanzia parta dal momento in cui viene scoperto l’abuso edilzio che può essere anche molti anni dopo il rogito di compravendita 

Quindi per essere tranquilli nelle vendite meglio affidarsi a un professionista del settore

che verifichi la situazione urbanistica e catastale e la certifichi mediante una dichiarazione asseverata di stato legittimo dell’immobile

A conclusione di tutto possiamo dire che

è possibile fare un rogito senza conformità edilizia e con abusi edilizi minori perchè in tal caso gli atti non sono nulli , ma chi compra deve essere al corrente della situazione ed accettarla perchè poi dovrà sanare il bene e non potrà rivalersi sul venditore

C’è da chiedersi se tale procedura sia conveniente soprattutto da un punto di vista dell’acquirente

poiché un’abitazione con delle difformità ha delle limitazioni da un punto di vista dell’utilizzo.

Infatti in presenza di abusi edilizi non è possibile presentare delle pratiche edilizie per ristrutturare casa o accedere ai bonus edilizi