Accesso agli atti: attento a non sbagliare

Dover richiedere copia delle concessioni edilizie relative a un immobile e il dover fare una richiesta di accesso agli atti presso l’ufficio tecnico del Comune è una di quelle tegole che ti arrivano tra capo e collo quando ormai la vendita sembra in tasca.

Caso classico:

ti scrive il perito della banca per comunicarti la data di perizia.

“Spett Agenzia le comunico che lunedì prossimo alle 10:30 effettuerò il sopralluogo per la perizia sull’immobile di via Pini 1.

Per poter procedere mi occorre la seguente documentazione:

• atto di provenienza
• copia scheda catastale rasterizzata
• visura storica
• copia di tutti i provvedimenti autorizzativi rilasciati (compresi i disegni)
• copia certificato di agibilità

Cordiali Saluti

il Perito della Banca “

Tu pensi:

“Ottima notizia!!!! Allora il mutuo è in dirittura d’arrivo.

Ok , ora chiamo il notaio e a fisso l’appuntamento per il rogito

così prendo il saldo delle provvigioni che sono mesi e mesi che sto lavorando a questa pratica.”

Poi ti soffermi a leggere la mail e ti accorgi che il perito, a tradimento, tra tutti i documenti ha scritto che vuole tutte le concessioni edilizie e l’agibilità relative alla casa.

Acci !!! Lunedì è tra 5 giorni….

E quelli sono proprio i documenti che ti mancano.

Allora provi allora a telefonare al proprietario di casa e gli chiedi se ha la documentazione relativa all’urbanistica dell’immobile

Lui, chiaramente, non ha nulla ma ti assicura che è tutto a posto, perchè da quando ha comprato non ha mai fatto nessun lavoro edile.

Già…. ma a te i documenti occorrono lo stesso.

E poi il proprietario precedente avrà fatto modifiche ? Sarà tutto in regola? E chi ha costruito?

Come fare a fare a recuperare tutti quei documenti?

Il primo passo per poter verificare la conformità urbanistica di un immobile è fare la richiesta di accesso agli atti da fare all’ufficio tecnico del Comune.

Con questa procedura potrai vedere e fare copia di tutti i provvedimenti autorizzativi rilasciati relativi a un fabbricato.

Se sei interessato a scoprire come fare per fare l’accesso agli atti ed per ottenere una copia dei permessi edilizi allora prendi qualche minuto di tempo, mettiti comodo e nelle prossime righe ti spiegherò passo passo come procedere.

Innanzi tutto devi sapere che la Legge che regola l’accesso agli atti è unica in Italia ma che ogni Comune ha un suo modulo personalizzato, che differisce sempre per qualcosa da quello del Comune vicino.

Chi può fare la richiesta di accesso agli atti?

Di solito è il proprietario dell’immobile a farla, ma può farla chiunque abbia un interesse specifico.

Come compilare il modulo?

Metti tutti i tuoi dati personali, sicuramente ci sarà uno spazio per specificare a quale titolo fai la richiesta: proprietario dell’immobile, acquirente , affittuario, confinante, CTU

Se vorrai andare personalmente ti potrai far delegare la proprietario.

Di seguito dovrai indicare quali documenti vuoi vedere e qui devi essere il più preciso possibile.

Devi specificare se si tratta di un Permesso di Costruire, di una Concessione Edilizia, di una Licenza, di una SCIA, o di una CILA, o di una CIA, il numero di pratica edilizia e l’anno di rilascio.

Questa è la parte a cui devi porre più attenzione.

Il tecnico comunale non sa quali sono le pratiche edilizie relative al tuo immobile, sei tu che gli devi fornire le indicazioni giuste perché le trovi in archivio e te le possa consegnare da vedere.

Mi dirai “Neppure io lo so e io come faccio a sapere quali sono? “

E qui devi trasformarti in Sherlock Holmes

Dove devo cercare ?

Cerca di scoprire innanzi tutto come si chiamavano i precedenti proprietari, il nome di chi ha iniziato la costruzione, il nominativo dell’impresa.

Insomma più informazioni possibili perché ti saranno certamente utili

Il primo posto dove guardare è il rogito di acquisto.

Soprattutto se è stato stipulato dopo il 1985 ha sicuramente un paragrafo che specifica tutte le concessioni/autorizzazioni edilizie relative al tuo immobile se è stato costruito dopo il 1967.

Ti devo far notare però che capita che le concessioni riportate non siano giuste, oppure ne mancano alcune, o, come mi è capitato di recente, abbiano dichiarato che l’immobile era stato costruito prima del 1967 e non era vero.

Ciò significa che questo è il primo passo ma che poi bisogna verificare sia tutto giusto.

Ricordati inoltre che i permessi citati in atto sono quelli fino alla data del tuo acquisto, se tu, successivamente, hai fatto degli interventi che necessitavano di permessi edilizi quelli non sono certamente riportati.

Fatta questa prima ricerca bisogna poi approfondire.

Come fare?

Se sei fortunato ed il tuo immobile è sito in un Comune che ha digitalizzato i registri di archivio, come per esempio Cornate d’Adda, nel portale dedicato all’edilizia troverai una funzione tale per cui inserendo la via, o il nome del proprietario ti escono tutte le concessioni edilizie di quell’immobile.

Se invece non hai questa fortuna dovrai andare di persona all’ufficio tecnico e chiedere di vedere tutti i registri cartacei dove sono segnate tutte le pratiche edilizie rilasciate.

Sono dei registri ordinati per anno dove trovi nome e cognome di chi ha richiesto la concessione, una descrizione dei lavori e l’indirizzo dell’intervento.

Per fare questo devi avere un’idea dell’anno di costruzione e delle eventuali modifiche e del nominativo di chi le ha fatte oppure armarti di tanta tanta pazienza e cercare perché non puoi dimenticare nessuna pratica altrimenti chela conformità urbanistica non sia verificata.

Altri Comuni invece fanno loro la ricerca, ma devi indicare loro il decennio di interesse ma espongono una tariffa maggiorata per questo servizio.

Su vivi in condominio, un altro suggerimento che posso darti, è quello di chiedere ai vicini di casa di di farti vedere la parte di rogitodove si citano i provvedimenti autorizzativi. Questo trucco è utile soprattuto se qualcuno vicino a te ha comprato di recente

Come trasmettere al Comune la richiesta di accesso agli atti?

Compilato il modulo tutti i dati devi firmare e puoi trasmetterlo all’ufficio protocollo del Comune

Puoi farlo di persona oppure via posta certificata. (in tal caso devi allegare copia della tua carta di identità)

oppure, per alcuni comuni, accedendo al portale dello sportello telematico dell’edilizia privata

in tal caso devi entrare con SPID e caricare tutti i documenti richiesti firmati elettronicamente

Ma ha un costo questo servizio? Devo pagare al Comune dei diritti di segreteria perché mi cerchi le pratiche?

Certamente! E’ diverso da Comune a Comune e a volte può anche essere molto caro.

In alcuni casi devi pagare prima di consegnare la richiesta di accesso agli atti, in altri casi pagherai direttamente allo sportello dell’ufficio tecnico .

Ti consiglio di informarti prima di consegnare la richiesta.

Quanto tempo devo aspettare perché sia possibile vederei documenti che ho chiesto con la domanda di accesso agli atti?

Per Legge il Comune ha tempo 30 giorni. Alcuni, fortunatamente, ci mettono meno. Dipende un po’ dalla mole di lavoro che hanno al momento.

Riassumendo

Abbiamo visto che per fare una richiesta di accesso agli atti occorre:

• avere un interesse specifico (essere il proprietario, o l’acquirente, o il tecnico incaricato)
• fare delle ricerche approfondite sulla storia dell’immobile ,
• cercare tutte le pratiche edilizie inerenti il fabbricato
• avere tempo: è una richiesta che viene evasa in circa 20-30 giorni dalla data di presentazione della domanda

Personalmente ti consiglio di effettuare l’accesso agli atti nel momento in cui prendi l’incarico altrimenti rischi di essere lungo con i tempi e di perdere la vendita se dovessero sorgere improvvise sorprese (tipo difformità) .

A tal proposito ti consiglio il mio articolo 3 buone ragioni per verificare la conformità edilizia

Quando la documentazione sarà pronta il tecnico comunale ti contatterà per fissare un appuntamento presso l’ufficio Tecnico per visionare tutte le pratiche richieste.

E qui dovrai scegliere quali documenti ti sono utili e quali no e come fare a farne una copia.

Ma di questo ne parleremo un’altra volta.

… al tuo successo nelle vendite