Conformità edilizia: tutto quello che devi sapere
La conformità edilizia, in caso di compravendita immobiliare, è un aspetto che in questi ultimi anni è diventato veramente importante e a cui, fino a qualche anno fa, nessuno faceva caso
Ora è diventato una delle principali verifiche da effettuare in caso di vendita o acquisto di una casa
Ci sono aspiranti acquirenti che si presentano a visionare gli appartamenti muniti di metro e bindella per misurare verificare personalmente che tutto sia a posto.
Quindi se stai vendendo una casa, o se sei un agente immobiliare che ha preso l’incarico di vendita, e ti stai chiedendo come fare per essere certo che l’immobile sia conforme da un punto di vista edilizio-urbanistico,
in questa guida ti spiegherò dettagliatamente come procedere per non incorrere in errori che potrebbero costarti molti soldi.
Andremo insieme ad analizzare i seguenti punti:
- Cosa si intende per conformità urbanistica
- Quando bisogna verificarla
- Come procedere per la verifica della conformità urbanistica
- Cosa succede se ci sono delle difformità
- Quali sono le procedure da attuare per correggerle
iniziamo subito
Cosa è la conformità edilizia?
La conformità edilizia è la corrispondenza dello stato di fatto dell’immobile con l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio ed a tutte le norme correlate.
Occorre verificare che siano rispettati i requisiti igienico sanitari ( come ad esempio l’altezza minima dei locali o la presenza di disimpegni che separino il bagno dai locali di abitazione ) le norme antincendio , le norme sul contenimento energetico…
La conformità edilizia è importante perché garantisce che gli edifici siano sicuri per le persone che li occupano.
Include la conformità alle norme di sicurezza antincendio, alle norme di sicurezza strutturale e alle norme di sicurezza elettrica.
Inoltre, la conformità edilizia garantisce che gli edifici siano conformi alle leggi sull’accessibilità, alle leggi ambientali e ad altre leggi e regolamenti pertinenti.
La non conformità edilizia può portare a multe e sanzioni, ma può anche mettere a rischio la vita delle persone che occupano l’edificio.
Per esempio in caso di incendio, gli edifici non conformi possono essere pericolosi e mettere a rischio la vita degli occupanti.
Quando devo verificare la conformità edilizia
La conformità edilizia è necessaria per la compravendita di un immobile, per l’accensione o surroga di un mutuo, per accedere ai bonus edilizi o quando si presenta una pratica edilizia .
In generale possiamo dire che la conformità urbanistica deve essere sempre verificata per tutti gli immobili anche per quelli datati ed anche antecedenti al 1967.
A seconda degli anni e dei casi le procedure di verifica potrebbero essere leggermente diverse.
il mio consiglio è di fare le verifiche prima di procedere a qualsiasi vendita se vuoi avere la certezza di non incorrere in spiacevoli sorprese.
Occorre anche se :
- la scheda catastale è uguale allo stato di fatto.
La conformità catastale, anche lei necessaria per la vendita, non è probatoria.
In caso di difformità tra scheda catastale e disegni dei permessi edilizi sono questi ultimi quelli che prevalgono.
Devi sapere che ci sono immobili totalmente abusivi che sono regolarmente accatastati.
2. non hai fatto nessun lavoro nel appartamento da quando l’ hai acquistato.
Purtroppo non sai cosa ha fatto il precedente proprietario e neppure se l’ impresa che ha costruito ha fatto le cose correttamente e comprando l’ immobile hai acquistato anche l’ eventuale problema
Nel caso di vendita o acquisto poi diventa importante oltre a verificare la conformità edilizia dell’appartamento anche quella delle parti comuni.
La loro mancata conformità potrà infatti incidere sul valore finale dell’immobile poiché nel prossimi anni diventerà necessario procedere con le sanatorie delle parti comuni sia per accedere ai bonus edilizi che per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria
Come procedere per la verifica della conformità edilizia
Occorre un metodo preciso perché è facile tralasciare aspetti che potrebbero essere determinanti.
I passi da seguire sono:
- effettuare l’accesso agli atti
- verifica sul posto sulla base del la documentazione recuperata
- conclusioni da trarre dal confronto tra stato rilevato e documentazione
Partiamo quindi dal primo step:
l’accesso agli atti: informazioni pratiche
Il primo passo è effettuare un accesso agli atti presso l’ufficio edilizia privata del Comune e prendere visione di tutti i provvedimenti autorizzativi relativi all’immobile.
Se sei interessato a come procedere puoi leggere i due articoli che ho postato qualche tempo fa:
Accesso agli atti: attento a non sbagliare e Accesso agli atti: quali sono i documenti importanti?
Fare le verifiche sul posto: procedura
Recuperata e stampata tutta la documentazione necessaria ( piante, sezioni e prospetti dell unità immobiliare) come primo aspetto bisogna verificare, guardando le carte del PGT comunale, in che zona urbanistica si trova l’appartamento e se è soggetto a qualche vincolo di tipo paesaggistico .
Ora armati di misuratore laser e metro ci apprestiamo a verificare che tutto sia a posto.
Io generalmente procedo effettuando misurazioni di larghezza e lunghezza di ogni locale, controllo la posizione e dimensione delle finestre e delle porte interne e l’altezza interna.
Rilevo anche le eventuali misure parziali riportare nei disegni di progetto.
Se si tratta di una villetta o abitazione con spazi esterni rilevo anche le misure esterne per verificare che non ci siamo aumenti di volumetria
Per esperienza posso dirti che le difformità più comuni riguardano:
- le dimensioni o posizioni dei serramenti,
- le altezze interne soprattutto nel caso di soffitti inclinati. Nei sottotetto per esempio molto spesso trovo altezze molto diverse da quanto in progetto e questi in generale è un bel problema.
- tavolati o porte in posizione diversa
Ora con i dati alla mano possiamo procedere allo step successivo
Come valutare correttamente i dati per verificare la conformità edilizia
Una volta effettuato l’ accesso atti e organizzata tutta la documentazione occorre verificare se c’è rispondenza tra costruito e progetti.
Ecco alcune domande da porsi:
- Ci sono tutti i documenti necessari?
- E’ presente l’inizio lavori ? La fine lavori ?
- Le procedure relative a autorizzazioni comunali che si perfezionano con il silenzio assenso (DIA / SCIA) sono effettive? Sono state richieste delle integrazioni? Nel caso di risposta positiva sono state prodotte ?
- L’ abitabilità è stata richiesta? Con che tipo di procedura ? Gli allegati obbligatori sono tutti presenti ?
- Se dalle verifiche urbanistiche che abbiamo fatto abbiamo appurato di essere soggetti a vincolo occorre verificare che siano state rilasciate le debite autorizzazioni
dopo aver verificato la documentazione è ora di passare ai fatti
Come fare?
Prendi i disegni di tutte le autorizzazioni.
Se si tratta di una unica pratica edilizia generalmente gli elaborati grafici da considerare sono quelli contenuti nell’ultima variante, mentre se i permessi sono diversi e presentati in tempi differenti occorre analizzarli attentamente uno ad uno per capire cosa è stato autorizzato in ognuno di essi .
Per esempio un’abitazione può essere stata costruita con una concessione edilizia, ampliata con un’altra e apportate delle modifiche interne con una CILA in tempi recenti.
Una volta che abbiamo determinato quali sono i disegni dello stato legittimo procediamo con il confrontare le misure lì riportate con quelle rilevate durante il sopralluogo
Dal momento che costruire una casa non è proprio come realizzare un’opera meccanica il DPR 380/01 ha previsto una tolleranza del 2% rispetto alle misure progettuali
Devi sapere che tale tolleranza è applicabile al campo urbanistico ed anche paesaggistico ma non a quanto prescritto dalle norme igienico sanitarie
Per questo motivo, ad esempio, l’altezza minima interna di 2.70 m non ha tolleranza.
Procedi con il confronto delle misure ed annota in rosso quelle difformi, poni attenzione a quelle relative alle parti esterne , che possono incidere sulla volumetria, ed a quelle dei serramenti, che influiscono sui rapporti aeroilluminanti.
Se si tratta di un’abitazione singola non scordarti di verificare la distanza dai confini.
Devi anche accertarti che siano rispettati oltre gli aspetti urbanistici anche quelli igienico sanitari, antincendio (se occorre il caso) del contenimento energetico (legge 373/76 o legge 10/91) e eventuali altri aspetti
Ora sulla base del lavoro fatto avremo diverse situazioni.
L’immobile potrà essere:
- conforme : tutti I parametri richiesti sono stati rispettati
- difforme ed in tal cas occorre distinguere in :
- piccole difformità realizzate al momento della costruzione del fabbricato a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile
- difformità che non è possibile dimostrare essere state realizzate al momento della costruzione e che riguardano solo opere interne ( muri realizzati in posizione diversa rispetto al progetto)
- discrepanze che non è possibile dimostrare essere state realizzate al momento della costruzione e che riguardano anche opere esterne senza aumento di volumetria come per esempio finestre spostate di posizione o di dimensioni diverse
- piccole difformità in immobili vincolati in ambito paesaggistico che non comportano aumento di volumetria
- difformità che incidono sui parametri urbanistici ( per esempio: la casa è stata realizzata più grande rispetto al progetto)
Cosa fare se sei in difformità?
Ora dopo tutte le verifiche hai trovato delle difformità che come abbiamo visto possono essere di tanti tipi dalle più lievi, quelle che non comportano aumenti di superfici e volumi, a quelle più serie fino a quelle, in alcuni casi, insanabili.
Ti starai chiedendo : e ora come procedere per sistemare ? Cosa devo fare?
In tutti i casi occorre rivolgersi a un tecnico specializzato che possa indicarti la soluzione migliore e meno onerosa per te.
A tal proposito puoi leggere il mio articolo su tutti i segreti per richiedere la sanatoria edilizia
Passando ad analizzare nello specifico i diversi tipi di difformità che abbiamo elencato prima posso dirti quali possono essere in generale le soluzioni per ognuno di essi
Le piccole difformità
Se si tratta di piccole difformità che non comportano violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicano l’agibilità dell’immobile e non siamo in zona ddi vincolo paesaggistico ( come può essere, ad esempio, lo spostamento di una finestra del bagno realizzata a 20cm dal muro mentre negli elaborati del progetto era a 50cm),
se è possibile dimostrare che sono state fatte al momento della costruzione della casa allora possono essere considerate come tolleranze di cantiere ed occorre che siano dichiarate tali da un tecnico con una Dichiarazione Asseverata di Stato Legittimo.
Attenzione: occorre che l’epoca di realizzazione sia dimostrata con documentazione come per esempio le schede catastali di prima rappresentazione oppure disegni esecutivi di cantiere. La dichiarazione del proprietario dell’immobile da sola non è sufficiente.
Nel caso invece fossomo in zona vincolata paesaggisticamente occorrerà procedere con una pratica di CILA o SCIA in sanatoria, che in alcuni casi potrebbe essere preceduta da una richiesta di compatibilità paesaggistica.
Se invece non possiamo dimostrare l’epoca di realizzazione allora occorrerà una CILA o SCIA in sanatoria
Un esempio potrebbe essere una situazione in cui dei muri interni sono spostati rispetto alla concessione edilizia originaria e la scheda catastale riporta lo stato di progetto e non coincide con lo stato di fatto.
In questo caso anche se noi non abbiamo fatto alcuna modifica interna da quando abbiamo acquistato la casa dall’impresa esecutrice non abbiamo alcuna prova che siano state effettuate in sede di esecuzione dell’immobile per cui non è possibile per un tecnico rilasciare una dichiarazione asseverata di stato legittimo
Una SCIA in sanatoria sarà la soluzione per piccole modifiche apportate durante il corso della vita di una casa oppure per mancata presentazione di variante finale da parte dell’impresa edile
L’abuso edilizio con aumento di volumi
Diversa è la situazione quando ci troviamo di fronte ad un aumento di superfici coperte che determinano dei volumi aggiuntivi.
In tal caso il primo passo è la verifica della possibilità di una volumetria residua.
In caso ce ne fosse allora presenteremo un Permesso di Costruire in Sanatoria
Se non ci fosse tale possibilità occorre valutare attentamente se il Piano del Governo del Territorio (PGT) concede una possibilità di aumento della volumetria una tantum.
Se la demolizione di tale ampliamento , che deve essere di modesta entità, dovesse comportare delle problematiche a livello struturale, allora è possibile procedere con la fiscalizzazione dell’illecito:
una procedura che dietro pagamento di una sanzione piuttosto salata permette di mantenere l’abuso edilizio in essere e la commerciabilità dell’immobile,
Attenzione che però non è una sanatoria per cui l’abuso non è sanato e l’immobile non può essere dichiarato urbanisticamente conforme
Tutte queste procedure di cui ti ho parlato, tranne la dichiarazione di stato legittimo, comportano il pagamento al Comune di una sanzione
Ultimo caso è quello delle situazioni insanabili .
Questo è l’aspetto più delicato e conflittuale poichè comporta sempre degli esborsi di denaro più consistenti ed alla demolizione delle opere abusive
Ci sono alcuni casi in cui non è possibile procedere con una sanatoria perchè le difformità sono in netto contrasto con le norme dei PGT del Comune oppure, nel caso di zona vincolate da un punto di vista paesaggistico, con quelle ambientali
In tal caso, purtroppo, occorre demolire le parti non autorizzate
In conclusione
Come hai visto procedere con la verifica della conformità edilizia di un immobile è una procedura piuttosto articolata che comporta la conoscenza di molteplici normative e leggi
Sia che tu sia il venditore o l’agente immobiliare incaricato della vendita i miei due consigli sono:
affidati a un professionista specializzato in materia perchè le possibilità di sbagliare sono molteplici e le conseguenti possono essere spiacevoli
non aspettare di avere l’acquirente per fare le verifiche ma di falle appena decidi di mettere in vendita la casa
Immagina di aver trovato l’acquirente e di dover bloccare la compravendita perchè poco prima del rogito ci si accorge che ci sono delle difformità e che occorrono mesi per risolverle ( per non parlare del caso un cui non siano sanabili)
Oltre alla incertezza di un affare che si allontana corri anche il rischio di perdere il cliente perchè i tempi si allungano troppo e di dover restituire il doppio della caparra