Abitabilità (o Agibilità) : consigli pratici

Molti mi scrivono preoccupati perché non sanno la differenza tra Abitabilità e Agibilità e soprattuto si chiedono se è un documento obbligatorio per la vendita di una casa

Se anche questo è il tuo caso allora continua a leggere

Come prima cosa devo dirti che attualmente non c’è nessuna differenza tra i termini Abitabilità e Agibilità.

mentre una volta l’abitabilità era riferita all’edilizia residenziale e l’agibilità riguardava edifici aperti al pubblico come negozi ed uffici

ora grazie al DPR 380/01 “Testo Unico dell’edilizia” la differenza di significato tra i due è stata cancellata

quindi ora possiamo usare indifferentemente un termine o l’altro

Cosa è l’abitabilità

L’agibilità è quel documento che permette di usare un immobile per lo scopo per cui è stato costruito e attesta la presenza dei requisiti e delle caratteristiche necessarie per poter usare l’immobile stesso.

Quali sono?

Per esempio i requisiti igienico sanitari, di staticità dell’immobile, di sicurezza strutturale, di sicurezza antincendio, l’accessibilità per le barriere architettoniche, l’avvenuto accatastamento, l’esistenza delle certificazioni degli impianti .

Fino a dicembre 2016 l’agibilità era rilasciata dal Comune , dopo tale data viene attestata da un professionista mediante una Segnalazione Certificata di Agibilità

Quando serve richiedere l’Agibilità?

Tutte le volte che si costruisce o che si ristruttura in maniera imponente o si sopralza un edificio, si deve presentare istanza per avere il documento.

Questo deve avvenire prima di usare la casa.

La certificazione è necessaria anche nel momento in cui si cambia la destinazione d’uso della casa, dell’ufficio o del negozio.

Deve essere richiesta entro 15 giorni dalla presentazione della fine lavori in caso di ritardo si è soggetti ad una multa

La domanda che tutti si fanno

è necessario allegare l’agibilità ai contratti di compravendita?

NO

non esiste una legge che imponga di allegare l’agibilità ad un atto notarile ma è

molto molto consigliato allegarla

perché la sua mancanza, soprattutto scoperta dopo il rogito, potrebbe aprire un contenzioso tra acquirente e venditore

L’acquirente potrebbe iniziare una causa per inadempimento danni contro il venditore e richiedere un risarcimento danni

Perchè tutto ciò ?

Che storia strana vero?

Il Notaio non chiede l’abitabilità, non è necessaria per rogitare ma poi ci possono essere problemi se non è allegata all’atto

Questo perchè per la legge l’agibilità è un documento necessario poter utilizzare ed abitare l’immobile.

Senza abitabilità non si potrebbe utilizzare la casa (anche se poi le persone ci abitano ugualmente)

Per questo motivo l’assenza dell’agibilità potrebbe far nascere una causa tra parte venditrice e parte acquirente anche dopo alcuni anni.

E’ come se comprassi un’automobile senza libretto di circolazione.

La puoi comprare ma poi non puoi usarla per andare in giro

Per analogia chi scopre di aver acquistato senza abitabilità è come se avesse comprato un immobile in cui però non ci può abitare

Per tale motivo occorre controllare la presenza o meno dell’esistenza del certificato di agibilità prima del preliminare di vendita perché così si evitano futuri contenziosi tra venditore ed acquirente

Se dovesse mancare e se le parti sono d’accordo una possibilità è specificare fino dal preliminare di compravendita la mancanza di detto certificato .

Questo può impedire che acquirente faccia future contestazioni anche se personalmente sconsiglio di acquistare un immobile privo di abitabilità

Come puoi fare una ricerca per trovare il certificato di agibilità?

Lo puoi trovare in Comune presso l’archivio delle pratiche edilizie depositate.

Occorre fare una domanda di richiesta di accesso agli atti.

Ogni Comune ha il suo modulo in cui devi compilare tutti i tuoi dati anagrafici e specificare gli estremi di rilascio o presentazione dell’agibilità

Come trovarli?

Si parte dalla lettura del rogito notarile con cui hai acquistato la casa .

Se è stato stipulato dopo l’entrata in vigore della legge 47/85 il notaio ha obbligatoriamente indicato tutti gli estremi dei permessi edilizi inerenti l’immobile. (pena la nullità del rogito)

Quindi probabilmente lì troverai gli estremi di rilascio dell’abitabilità.

Se non dovesse essere citata nella richiesta di accesso atti all’ufficio tecnico del Comune indica tutte le informazioni in tuo possesso relative alle Concessioni , licenze e permessi edilizi spesso si trova in uno di quei fascicoli

Se non dovesse esserci puoi chiedere all’ufficio tecnico di farti visionare i registri dove sono elencati tutti i permessi edilizi rilasciati negli anni

Dovrai, a questo punto, armarti di tanta tanta pazienza e cercare loro interno.

Riassumendo

abbiamo visto che :

  • abitabilità e agibilità hanno ormai lo stesso significato
  • che l’agibilità è quel documento che permette di utilizzare una casa dichiarando che ha i requisiti necessari per essere abitabile
  • serve richiederla quando costruiamo, o ristrutturiamo in modo importante, o ampliamo un immobile
  • non è un documento obbligatorio per rogitare
  • è molto consigliato averlo perché altrimenti potrebbero sorgere importanti contenziosi
  • si può trovare copia presso l’archivio dell’ufficio tecnico del Comune

Vuoi saperne di più sulla documentazione che occorre per avere le carte in regola per rogitare?

Se vuoi avere più informazioni sulla conformità urbanistica e catastale leggi gli articoli che ho pubblicato

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