Agente immobiliare: un lavoro di grande responsabilità
“La responsabilità dell’agente immobiliare nei confronti del venditore e dell’acquirente”
Questo il titolo di un convegno, organizzato dalla FIAIP tenuto dall’avvocato Caterina Carretta, cui ho partecipato:
E’ stato veramente interessante, il tempo è volato e sono uscita con una grande certezza:
fare l’agente immobiliare è un lavoro di grande responsabilità
Anche se non è proprio sempre stato così.
La responsabilità dell’agente immobiliare nel secolo scorso
Devi sapere che il concetto di responsabilità del mediatore (all’epoca erano tutti mediatori di bestiame) nasce con l’art 1759 del Codice civile nel 1942
“Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture dell’ultima girata dei titoli trasmessi per suo tramite”.
A quei tempi la responsabilità era molto limitata e tutto molto più semplice.
Una volta trovato l’accordo tra il venditore ed l’acquirente occorreva fare due sole cose:
- riferire ad entrambi le informazioni che si conoscevano relative alla trattativa
- verificare che l’ultima girata dei titoli trasmessi fosse valida
ed il gioco era fatto!
Ma nel corso degli anni la sua interpretazione molto cambiata e molta responsabilità è stata aggiunta alla figura del mediatore.
La responsabilità dell’agente immobiliare ai giorni nostri
Un momento importante è la sentenza della Corte di Cassazione n° 16382 del 14 luglio 2009
Per la prima volta un agente immobiliare viene condannato restituire all’acquirente il compenso di mediazione oltre i danni.
L’acquirente ha fatto causa al mediatore per ottenere la restituzione della provvigione versata perché non si era riusciti a rogitare l’immobile promesso in vendita a causa di errate informazioni in merito ai proprietari dell’immobile.
Significativo un passaggio della decisione di appello che chiarisce:
o la società di mediazione non si curò affatto di guardare o forse nemmeno di richiedere alla venditrice i titoli di provenienza del suo diritto sull’immobile; oppure avendoli guardati ed essendosi accorta che la venditrice non era l’unica proprietaria o che comunque la situazione dell’intestazione non era chiara, omise di farlo presente nella proposta contrattuale fatta firmare alla appellata.
Questo ci fa capire quanto sia importante per la giurisprudenza che il titolo di provenienza dell’immobile debba essere verificato prima di proporre una affare come fattibile.
Tale sentenza è importante perchè introduce il concetto che tra l’agente immobiliare e la parte venditrice/acquirente si instaura un rapporto particolare che si chiama contatto sociale
Cosa è il contatto sociale e quali sono le sue conseguenze ?
Il contatto sociale è una forma di responsabilità particolare che presuppone un rapporto dove una delle due parti (il venditore e/o l’acquirente) si affida all’altra (agente immobiliare) perchè è particolarmente qualificata per tale lavoro.
L’introduzione del concetto di contatto sociale ha delle conseguenze pratiche piuttosto pesanti per la responsabilità dei mediatori:
- allunga il termine di prescrizione per far valere in giudizio detta responsabilità. Ora il cliente ha tempo 10 anni invece di 5 per intentare causa all’agente immobiliare
- inverte l’onere della prova : il cliente che promuove la causa non ha l’obbligo di dimostrare il danno, basta che dica di averlo subito
- il professionista deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile nell’adempimento degli obblighi di correttezza ed informazione a suo carico verso entrambe le parti.
Questo comporta che l’agente immobiliare è tenuto a verificare e a comunicare ad entrambe le parti tutte le circostanze a lui note con l’obbligo di diligenza.
Questo punto è problematico perché non esiste, come in medicina, un protocollo da seguire per le verifiche da effettuare ed il campo delle verifiche effettuabili è molto vasto e le opinioni sono spesso contrastanti.
a questo punto dobbiamo chiederci:
Quali verifiche effettuare ?
Come detto precedentemente non esiste un elenco o un protocollo esatto per cui occorre andare ad esperienza e a tanto buon senso
Ti elenco quelle che personalmente ritengo essere le verifiche minime indispensabili da effettuare che potranno essere ampliate ed approfondite a seconda dei casi.
il titolo di proprietà:
sembra banale ma il primo fatto da verificare è a chi è intestato l’immobile per non incorrere nel caso di cui abbiamo parlato prima
Ci sono diversi tipi di provenienza:
- atto notarile
- successione
- decreto di trasferimento
- donazione
In particolare il mediatore deve verificare la provenienza ventennale dell’immobile posto in vendita e segnalare se c’è una donazione.
Infatti secondo la sentenza del tribunale di Padova sezione II del 12/04/2010 il mediatore, che pur essendone a conoscenza, non abbia comunicato al promissario acquirente che il bene aveva una provenienza donativa incorre in responsabilità e nel conseguente dovere di risarcimento in solido con promittente venditore. In quel caso l’agente immobiliare dovette restituire anche la provvigione ottenuta a compenso del proprio lavoro
la situazione patrimoniale delle parti:
Attenzione: se la proprietà di un immobile è di una coppia di coniugi occorre verificare se sono in comunione legale o meno perché nel primo caso (comunione legale) gli atti compiuti da uno dei due senza il consenso dell’altro sono annullabili entro un anno.
la possibilità di insolvenza delle parti:
il venditore potrebbe essere un soggetto fallibile con tutte le conseguenze del caso se fosse in brutte acque
l’esistenza di:
- iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli
- di diritti di prelazione ed opzioni relative all’immobile in vendita
- di vincoli
la situazione condominiale:
verifica dei verbali e delle spese condominiali.
la presenza o meno del certificato di agibilità:
Un immobile senza agibilità è vendibile ma occorre che la parte acquirente sappia che non è sto rilasciato
la conformità urbanistica e catastale:
Secondo l’orientamento attuale della giurisprudenza italiana l’agente immobiliare non è responsabile della mancata verifica della conformità urbanistica e catastale di un immobile (sentenza cassazione 2019) anche se sentenze precedenti sostenevano il contrario ( Cass. sent. n. 1730/18 del 16.01.2018)
Questa sicuramente una garanzia fornita dal venditore che è il responsabile di quanto dichiara in atto in merito ai titoli abilitativi che hanno determinato la costruzione dell’immobile e che sarà citato in causa se non dovessero essere stati verificati a dovere.
Dal momento che le conseguenze economiche di una causa per eventuali abusi edilizi sono piuttosto pesanti e rischiano di coinvolgere anche l’agente immobiliare in una causa per danni
Devi anche tener presente che un immobile non conforme non è vendibile, perciò se dovessero essere scoperte delle difformità poco tempo prima del rogito questo verrà rimandato o magari annullato e tu rischi di aver lavorato per niente e di dover restituire le provvigioni.
Per questi motivi ti consiglio di far presente al venditore la necessità di fare verificare tutta la documentazione urbanistica e catastale a un professionista specializzato onde evitare spiacevoli conseguenze
…alle tue vendite