La conformità urbanistica: ecco le 3 domande più frequenti
Quando effettuo i sopralluoghi di verifica i proprietari di casa mi rivolgono spesso queste 3 domande relative alla conformità urbanistica:
Questa è la n°1 quella che mi fanno tutti ma proprio tutti i miei clienti:
1 . Perchè devo verificare la conformità urbanistica?
E’ quella che viene spontanea a tutti ed hanno ragione
La conformità urbanistica era un aspetto che fino a qualche anno fa nessuno verificava e considerava ed ora all’improvviso è diventato molto sentito.
C’è però da dire che anche se è un adempimento relativamente nuovo in realtà è una garanzia che è sempre stata assicurata dal venditore al momento del rogito
Nessuno, però, provvedeva a verificarla per cui tutti garantivano tutto a cuor leggero senza effettuare nessuna verifica.
Oggi la situazione è completamente cambiata
I notai, che non sono responsabili di tale garanzia, sono diventati molto fiscali nell’assicurarsi che le parti abbiano verificato la conformità urbanistica.
A tal proposito il Notariato (il consiglio nazionale dei Notai) ha scritto delel interessanti guide all’acquisto della casa in cui parla dell’importanza della dichiarazione di stato legittimo
Insistono in tale senso anche gli agenti immobiliari e i periti delle banche.
E chi sta vendendo casa si trova spiazzato da questo improvviso cambio di scenario e si chiede il perchè occorra verificarla
La mia risposta è sempre questa:
“Occorre verificare la conformità urbanistica per evitare futuri problemi che potrebbero essere anche molto seri e portare a cause e contenziosi in tribunale”
Attenzione! La mancata conformità urbanistica può avere conseguenze più o meno gravi a seconda della problematica riscontrata.
Ci potrebbero essere casi in cui l’immobile proposto in vendita non può essere venduto perchè il rogito sarebbe nullo.
In tal caso se si dovesse proseguire con la vendita perchè non ci si accorge della problematica le conseguenze sarebbero molto serie perchè comporterebbero la nullità e la richiesta della restituzione dei soldi spesi ed eventuali danni da partedell’acquirente
Potrebbe sembrare un’ipotesi un po’ fantascientifica ma in realtà è un caso meno raro di quello che si pensi.
Tempo fa mi è capitato di fare una verifica di conformità per un signore che vendeva una villetta con un box esterno.
Dall’accesso agli atti in Comune ho scoperto che il padre del mio cliente anni prima demolì un box che era al centro del giardino per ricostruirlo a confine.
Presso l’archivio comunale c’era il progetto regolarmente presentato, mancava però l’aggiornamento catastale.
Indagando un po’ ho scoperto che prima della fine dei lavori c’è stato un litigio e così non è stata fatta la nuova scheda catastale.
Di conseguenza per l’Agenzia del Territorio il box di proprietà era sempre quello in centro al giardino (che nella realtà non c’era più) invece di quello a confine (spostato di circa 1 metro verso est)
Il papà anni dopo decide di donarlo al figlio che ora, a sua volta, sta vendendolo
Dalla documentazione notarile si vede che l’oggetto della donazione era il box che ormai non esisteva più, l’unico di cui ci fosse la scheda catastale.
Quindi il mio cliente stava per mettere in vendita un box che non era di sua proprietà.
In questo caso se l’avesse fatto le conseguenze sarebbero state piuttosto serie perchè l’atto di vendita sarebbe stato nullo
Casi in cui le difformità non sono sanabili e parte del fabbricato deve essere demolito.
Nel caso in cui dall’accesso agli atti dovessero emergere delle difformità non essere sanabili perchè, per esempio, in contrasto con le previsioni del Piano di Governo del Territorio.
In tal caso occorre riportare lo stato dei luoghi a prima dell’abuso demolendo le parti che non possono essere sanate prima di mettere in vendita l’immobile.
Procedendo ugualmente con la vendita l’atto non sarebbe nullo ma il rischio di una causa con richiesta di riduzione prezzo da parte dell’acquirente è molto probabile
Casi in cui le difformità sono sanabili ed occorre predisporre una sanatoria e pagare una multa
La tipologia di sanatoria e la multa dipendono dal tipo di abuso riscontrato.
Si va dalla SCIA dove la multa è compresa tra 516 € e 5160 € al Permesso di Costruire in cui si paga il doppio degli oneri di costruzone
Procedendo ugualmente con la vendita l’atto non sarebbe nullo ma il rischio di una causa con richiesta di pagare la sanatoria è molto probabile
Queste sono le possibili conseguenze della mancata verifica di conformità urbanistica.
Ma se non dovessi verificare la conformità urbanistica quanto è probabile che abbia problemi futuri?
Dal momento che la verifica della conformità urbanistica è un elemento necessario per la presentazione al Comune di richieste comunicazione relative a opere di ristrutturazione o adesione ai bonus edilizi sarà piuttosto facile che i nuovi acquirenti incappino in tempi brevi in situazioni che richiedono la conformità urbanistica
Se dalle verifiche che effettueranno emergerà che ci sono delle problematiche non risolte sarà probabile che si rivolgano al venditore chiedendogli di pagare la sanatoria dal momento in cui nel rogito ha garantito la conformità urbanistica e catastale.
La seconda domanda è spesso legata a una affermazione:
2. Non ho modificato nulla da quando ho comprato casa devo effettuare ugualmente questa verifica? Ho comprato direttamente dall’impresa costrutrice sicuramente è tutto a posto.
Se l’acquisto è di qualche anno fa c’è la concreta possibilità di aver acquistato un immobile non conforme per cui il mio consiglio è sempre quello di far verificare a un professionista specializzato la conformità urbanistica e catastale .
I notai si limitavano a riportare nel rogito i riferimenti dei provvedimenti autorizzativi che hanno legittimato la costruzione dell’immobile forniti dai venditori oppure copiati dal rogito precedente.
Dati che spesso erano oltretutto incompleti o poco precisi.
Per esempio nelle compravendite di immobili realizzati negli anni ‘70 mi capita di trovare la dicitura “realizzato ante 67” anche se non vero.
Questo consiglio non vale solo per gli immobili datati ma anche per quelli realizzati in tempi più recenti.
Di recente ho effettuato un sopralluogo presso un appartamento terminato nel 2010 ed ho scoperto che la finestra prevista sul lato ovest della camera era stata realizzata sulla parete a sud .
Nella variante finale il progettista si era dimenticato di indicare la modifica.
E così è stato necessario predisporre una sanatoria prima di procedere con la vendita.
3. La casa è uguale alla scheda catastale devo effettuare ugualmente la verifica della conformità urbanistica oppure posso ritenere tutto a posto?
Se la scheda catastale rappresenta fedelmente il tuo immobile è un buon segno ma tieni presente che la conformità catastale è diversa da quella urbanistica
Accade piuttosto frequentemente che la planimetria catastale e la pianta rappresentata nei provedimenti edilizi siano diverse tra loro .
La scheda catastale non è probatoria e serve solo ai fini fiscali per cui l’aspetto importante è che l’unità immobiliare messa in vendita sia coincidente con i provvedimenti edilizi comunali
Per tale motivo occorre sempre effettuare la verifica della conformità urbanistica
Il mio consiglio
Posso dirti che la verifica della conformità urbanistica è un adempimento piuttosto recente che lascia perplessi i proprietari degli immobili poichè non era richiesta quando loro hanno effettuato l’acquisto (anche se chi vendeva la garantiva anche nei tempi passati).
E’ però importante verificarla per evitare la concreta possibilità di problemi futuri che possono essere anche gravi e portare a contenziosi in tribunale
Poichè si tratta di una materia è piuttosto specifica e che le norme sono numerose il mio consiglio è quello di affidare la verifica a un professionista esperto del settore che farà tutti i controlli del caso e saprà consigliarti al meglio